나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500006 [1] 인천광역시 남동구 간석동 214-11 제이에이치타워3 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공 동주택, 업무시설, 상업시설, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 인천지하철1호선 "간석오거리역" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제10층 제1002호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임마감 등, 창호 : 샤시 창호입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니 다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 로폭 약 8미터, 남서측으로 로폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-23 43))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육 지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500006 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 214-11, 제이에이치타워3 10층1002호

용도: 오피스텔

감정가: 212,000,000원

토지 면적: 8.30㎡ (약 2.5평) (대지권)

건물 면적: 59.31㎡ (약 17.9평) (전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 지하철 1호선 간석오거리역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 업무시설, 상업시설, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역의 다양성을 갖추고 있습니다. [cite: appraisal summary]

* 교통 상황

인천지하철 1호선 간석오거리역과 다수의 노선버스가 운행되는 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 통한 접근성 또한 양호한 편입니다. [cite: appraisal summary]

* 도로 상태

본건 건물은 남동측으로 폭 약 8미터, 남서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다. [cite: appraisal summary]

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역에 속해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상, 특정 기간)으로 지정되어 있습니다. [cite: appraisal summary]

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 4월 14일 접수된 안산세무서장의 압류 (갑4)입니다. [cite: registry summary]

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 을구 5번의 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: property statement notes]

* 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 210,000,000원입니다. [cite: registry summary]

* 임차인 현황

* 김대원: 보증금 0원, 차임 0원, 2024년 6월 11일 전입. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(HUG): 보증금 210,000,000원, 차임 0원, 2021년 4월 23일 전입. 대항력 없음. (등기부상 주택임차권 존재하나 말소 예정) [cite: tenant info, registry summary]

* 인수 보증금 합계

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 간석동 일대는 간석오거리역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. [cite: appraisal summary]

* 최근 거래 사례 분석

* 2026년 5월 15일: JH타워Ⅲ, 3층, 59.73㎡(약 18.1평) 면적, 199,000,000원 (개인 간 직거래) [cite: JSON data analysis]

* 2025년 11월 25일: JH타워Ⅲ, 2층, 59.73㎡(약 18.1평) 면적, 150,450,000원 (공공기관/개인 간 직거래) [cite: JSON data analysis]

* 시세 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(59.31㎡)의 오피스텔은 최근 1억 5천만원대에서 2억원에 가까운 가격대에 거래되었습니다. [cite: JSON data analysis] 2025년과 2026년 거래 가격 편차가 약 4,855만원으로 크게 나타나, 시장 변동성이 있음을 유의해야 합니다. [cite: JSON data analysis]

5. 생활정보

* 건물 정보

본건이 소재하는 JH타워Ⅲ는 2017년 4월 28일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 14층 건물이며, 총 54세대로 구성되어 있습니다. [cite: architectural registry, appraisal summary] 본건은 10층에 위치한 호실입니다.

* 건물 내부 시설

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 등이 구비되어 있어 생활 및 업무에 필요한 편의를 제공합니다. [cite: appraisal summary]

* 주변 생활 편의 시설

간석오거리역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 상업시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변 지역 조사 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보

물건 보고서에 HUG 인수조건 변경 및 공동담보라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG 관련 인수 조건의 변경 가능성 또는 담보로 제공된 다른 물건의 존재를 의미하며, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 인수 과정에서 추가적인 확인과 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인

임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 현재 거주 중인 실제 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 시세 변동성

최근 2년간 거래 사례에서 가격 편차가 크게 나타난 점은 시장의 불확실성을 시사합니다. 입찰 시 현재 및 향후 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 잘 갖춰진 주변 생활 편의시설을 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. [cite: appraisal summary]

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점에서 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. [cite: tenant info, registry summary]

다만, HUG 관련 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특이사항은 낙찰 후 발생할 수 있는 이슈에 대한 면밀한 사전 조사와 준비가 필요합니다. [cite: special notes]

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 간석오거리역 도보 접근 가능 거리에 위치하여 임대 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 안전한 권리 관계: 모든 등기부상 권리 및 임차인(대항력 없음)이 소멸될 예정이어서 권리 관계가 매우 깔끔합니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 212,000,000원 대비 최근 최고 거래가 199,000,000원임을 감안할 때, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 존재합니다. [cite: JSON data analysis]

* 소형 면적의 실용성: 59.31㎡(약 17.9평)의 전용면적은 1인 가구 임차인 또는 소규모 비즈니스 목적 사용에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 212,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(59.73㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 15일 199,000,000원에, 2025년 11월 25일에는 150,450,000원에 거래되었습니다. [cite: JSON data analysis]

이를 바탕으로 현재 시점을 고려한 본건(59.31㎡)의 적정 시세는 약 170,000,000원 ~ 200,000,000원으로 추정됩니다.

인수되는 임차인 보증금이 없는 점을 감안할 때, 예상 입찰가는 본건의 시세 범위를 고려하여 산정할 수 있습니다.

다만, 최근 거래가와 감정가 간의 차이, 그리고 HUG 관련 특이사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

현재 시장 상황 및 경매 물건의 특성을 고려하여, 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 참고용이며, 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 주변 시세 동향 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.