나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515158 [1] 인천광역시 부평구 십정동 482-14 서보한마음 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다솔 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "동암초등학교" 남측 인근에 위치하는 서보한마음 제5층 501호로서, 인근 주위는 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철 동암역, 간석오거리역 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건내 제5층 제501호로서, (사용승인:2011.11.17) 외벽:석재 마감 등 내벽:벽지 및 타일마감. 창호:하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2024-12-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간 : 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 별지 "건물개황도" 및 "사진용지"에서와 같이 제시외물건 ㄱ), ㄴ)이 소재하는 바, 제시외물건의 구조, 면적, 사용자재 등을 종합적으로 참작하여 별도로 평가하고 평가명세표상에 기재하였으니, 경매진행시 제시외물건의 포함 여부 및 위반건축물 해당 여부 등에 대해서는 재확인하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 (용도미상 샌드위치 판넬 샷시조 4㎡, 용도미상 샌드위치판넬 1㎡) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경515158 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 십정동 482-14, 서보한마음 5층 501호

* 용도: 다세대주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호

* 사용승인일: 2011년 11월 17일

* 감정가: 172,050,000원

* 토지 면적: 30.04㎡ (약 9.09평)

* 토지 지분: 30.04㎡ (약 9.09평)

* 건물 면적: 59.53㎡ (약 18.01평) (전용면적)

* 건물 지분: 59.53㎡ (약 18.01평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 현황: 총 5층 건물 중 5층, 철근콘크리트 구조, 사용승인 2011년.

2. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "동암초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 다세대주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 동암역 및 간석오거리역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

* 도로: 본건 북측 및 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변 의료시설: 백운요양병원, 우리들의원 등 의료시설 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022년 5월 31일)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김민우)

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 18일

* 확정일자: 2021년 9월 13일

* 배당신고일자: 2023년 11월 21일

* 대항력: 없음 (매각으로 소멸)

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항은 입찰 전 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 172,890,899원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (주택임차권은 말소동의 확약서 제출로 소멸 예정)

4. 상권분석

* 주변 지역: 다세대주택, 오피스텔, 근린상가가 혼재된 주거 및 상업 지역입니다.

* 교통 접근성: 동암역 및 간석오거리역 인접으로 교통 이용이 편리합니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 인근 '지훈캐슬1,2동' (2011년식, 58.11㎡, 2층)은 2026년 7월 128,000,000원에 거래되었습니다.

* 인근 '계림시티빌' (2001년식, 42.39㎡, 5층)은 2025년 12월 210,000,000원에 거래되었습니다.

* 인근 '신촌아트빌라' (1990년식, 36.87㎡)는 2025년 12월 154,000,000원에 거래되었습니다.

* 시세 종합: 본건과 유사한 연식 및 면적의 '지훈캐슬1,2동' 사례와 비교 시, 본건은 5층으로 층수 이점이 있어 시세 반영 시 더 높은 가격을 기대할 수 있습니다. 감정가 172,050,000원은 최근 실거래 사례와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의 시설: 인근 상가 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: 동암초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 의료 시설: 백운요양병원, 우리들의원 등 의료시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 본건에는 용도미상의 샌드위치 패널 샷시조 건물 (4㎡, 1㎡)이 포함되어 있습니다. 해당 제시외 건물의 구조, 면적, 사용자재 등을 종합적으로 참작하였으며, 위반건축물 해당 여부 등은 재확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 특수물건정보 및 기타 참고사항에 HUG 인수조건 변경이 명시되어 있습니다. 이는 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 사항으로, 입찰 전 관련 조건 및 절차를 상세히 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 HUG(주택도시보증공사)가 등재되어 있습니다. 해당 임차인 외 다른 임차인 존재 여부 등은 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본건은 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건의 직접적인 인근 지역에서는 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 인천광역권 전반에 걸쳐 수도권 매립지, 소각장 등의 시설 운영 및 신규 건설과 관련한 지역사회 갈등이나 논의가 존재하는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 십정동에 위치한 2011년 준공된 다세대주택입니다. 동암역 및 간석오거리역 인근으로 교통 여건이 우수하며, 동암초등학교 남측에 위치하여 생활 환경이 비교적 양호합니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인으로 등재된 주택도시보증공사의 대항력은 없습니다. 다만, 제시외 건물 존재 및 HUG 인수조건 변경 사항은 입찰 전 반드시 확인이 필요한 사항입니다. 최근 유사 거래 사례들을 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 5층이라는 층수 이점을 고려하면 향후 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동암역, 간석오거리역 등 지하철 이용이 편리하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 비교적 신축 건물: 2011년에 건축되어 노후화가 심하지 않아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 층수 이점: 5층으로, 저층 대비 일조량 및 조망 확보 측면에서 선호도가 높을 수 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 부평구 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있어 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 172,050,000원입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 2층 물건이 128,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 5층으로 층수 이점을 고려하면 이에 대한 프리미엄을 반영할 필요가 있습니다. 또한, 감정가 자체도 시세에 부합하는 수준으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 낙찰률을 보수적으로 85~90%로 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정가 85% 적용 시: 약 146,242,500원

* 감정가 90% 적용 시: 약 154,845,000원

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 146,000,000원에서 155,000,000원 사이로 판단됩니다. 다만, 현장 조사 및 권리 관계의 상세한 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.