나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515155 [1] 인천광역시 서구 오류동 1761-3 1동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등의 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2020.05.22) 외벽 : 치장적벽돌 및 일부 돌붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "도시형생활주택(단지형다세대)"으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 정방형의 토지로서 현재 "도시형생활주택(단지형다세대) 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 약 8m, 7m 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(오류지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제 한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획 법>, 철도보호지구<철도안전법> 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

통칭 '서영카운티'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

본 물건은 인천광역시 서구 오류동 1761-3, 1동 3층 301호에 소재하는 도시형생활주택입니다.

감정가는 228,000,000원이며, 토지 면적은 42.92㎡ (약 12.98평), 건물 면적은 74.40㎡ (약 22.51평)입니다.

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, '서영카운티'라는 통칭으로 불립니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '검단오류역' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등 공동주택이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.

* 건물 구조: 본 건물은 2020년 5월 22일 사용 승인된 철근콘크리트조 경사지붕 지상 5층 건물 내 제3층 제301호입니다.

* 외벽: 치장적벽돌 및 일부 돌붙임 마감 등.

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨.

* 창호: 샷시 창호 등임.

* 이용 상태: 본 건은 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 이용 중인 것으로 추정됩니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됩니다.

* 토지 현황: 정방형 토지로서 현재 '도시형생활주택(단지형다세대) 건부지'로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본 건 남측 및 동측으로 각각 약 8m, 7m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류지구), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경515155)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 (2020.05.29) - 김장미

* 소유권 이전 (2022.06.16) - 송묘섭 (매매)

* 주택임차권 (2023.10.30, 말소) - 이호빈 (보증금 232,000,000원)

* 강제경매 (2026.01.05, 말소) - 주택도시보증공사 (채권액 232,000,000원)

* 총 등기부채권액: 232,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이호빈)

* 보증금: 232,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-23

* 확정일자: 2021-08-30

* 배당신고일자: 2023-10-30

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보. (본 임차인은 대항력이 없습니다.)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 을구 순위 4번 주택임차권등기(이호빈)가 있었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 인근 유사 물건 시세:

* 2025년 6월 19일, 전용면적 58.81㎡ 다세대주택(골든뷰, 오류동 1738-2)이 135,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월 11일, 전용면적 57.12㎡ 다세대주택(진영캐슬2동, 오류동 1761-4)이 148,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월 26일, 전용면적 69.814㎡ 다세대주택(진영캐슬1동, 오류동 1760-5)이 155,500,000원에 거래되었습니다.

* 시세 분석:

* 본 건물의 전용면적은 74.40㎡로, 최근 거래된 유사 면적(약 57~70㎡)의 다세대주택 시세는 135,000,000원에서 155,500,000원 범위에 있습니다.

* 이는 최근 거래가 기준 평당 약 222만원에서 260만원 수준으로 분석됩니다.

* 본 건의 감정가는 228,000,000원으로, 최근 거래 사례에 비해 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 시장가격을 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본 건물은 검단오류역 인근에 위치하며, 주변으로 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: (외부 검색 결과)

* 인근에 검단오류역(인천 지하철 1호선)이 있어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 주변으로 다양한 상업시설, 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 및 교육시설(초등학교, 중학교)이 분포하고 있어 주거 생활에 편리함을 제공합니다.

* 인천 오류 1, 2 지구 도시개발구역 및 주변 택지개발지구와 인접하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 본 물건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 건축 연도: 2020년 5월 사용 승인으로 비교적 신축에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 괴리: 본 건의 감정가(228,000,000원)는 최근 유사 물건의 거래가(135,000,000원 ~ 155,500,000원)보다 높은 수준입니다. 이는 입찰 시 주의가 필요하며, 낙찰 후 재산 가치 상승에 대한 기대치를 낮추거나 급매로 전환 시 손실 가능성을 고려해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 표기는 해당 물건이 특정 조건 하에 인수되거나, 여러 담보 물건이 묶여 경매가 진행되었을 가능성을 시사합니다. 이는 추후 추가적인 권리 관계 확인 또는 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 검단오류역 역세권에 위치한 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리 관계상 인수되는 부담은 없어 명도 및 등기 정리가 용이할 것으로 판단됩니다.

다만, 감정가가 최근 시장 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 시세보다 높은 가격으로 낙찰받을 경우 수익률 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

따라서, 본 물건은 시세 조사를 철저히 하여 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천 지하철 1호선 검단오류역 인근으로 교통 편의성이 높습니다.

* 신축 건물: 2020년 사용 승인으로 비교적 연식이 짧아 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리 낙찰 용이성: 인수되는 권리가 없어 깔끔하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 주변 신규 택지 개발 및 도시개발구역과의 인접성으로 향후 가치 상승 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 228,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적 물건의 거래가는 135,000,000원에서 155,500,000원 범위입니다.

* 본 건의 건물 면적(74.40㎡)을 고려할 때, 최근 거래가를 기준으로 환산 시 약 163,680,000원 ~ 193,440,000원 수준으로 추정됩니다.

* 인수 보증금이 없으므로, 이에 대한 추가 부담은 없습니다.

* 감정가와 시세 간의 괴리를 고려하여, 투자 수익률을 확보하기 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 195,000,000원 범위에서, 현장 조사 및 최근 실거래가 변동 추세를 면밀히 파악하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.