나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515152 [1] 인천광역시 서구 마전동 1026-1 드림파크7차 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 서구 마전동 소재 "마전역" 남측 인근에 위치하며, 부근은 주로 본건과 유사한 공동주택으로 형성된 지역임.

교통상황

간선도로에 근접 위치하고, 차량 접근 무난시되며 지하철역이 인근하며 제반 교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 5층 내 3층 303호로서, 사용승인일자 : 2012.03.08 외벽 : 외장타일 붙임 등 내벽 : 벽지, 타일, 페인팅 등 창호 : 플래스틱 및 알미늄섀시 창호

이용상태

집합건축물대장 전유부 상의 용도는 다세대주택(3층 303호)임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비(9인승), 도시가스설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 형상의 평탄한 공동주택 부지임.

인접 도로상태등

노폭 약8-10미터의 소로각지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27) , 지구단위계획구역(검단2지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(2013-05-27)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2013-05-27)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

감정평가의견 I-5 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권등기(등기부 을구 8번)되어 있는바 경매업무시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 본건의 용도는 등기부 및 건축물대장 표제부상 도시형생활주택 단지형연립이나 전유부상에는 다세대주택임.
- 명칭은 등기부상 "드림파크7차"로 표기되나 건축물대장상 "드림파크7차 1동"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경515152 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1026-1 드림파크7차 3층303호

건물명: 드림파크7차 (건축물대장상 "드림파크7차 1동" 표기)

층: 5층 중 3층

용도: 다세대주택 (등기부 및 건축물대장 표제부상 도시형생활주택 단지형연립이나 전유부상에는 다세대주택임)

감정가: 203,000,000원

토지면적: 42.08㎡ (약 12.7평)

건물면적: 75.14㎡ (약 22.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전역" 남측 인근에 위치하며, 부근은 본건과 유사한 공동주택으로 주로 형성된 지역임.

* 교통상황: 간선도로에 근접 위치하고, 차량 접근이 무난하며, 지하철역(마전역)이 인근하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

* 도로상태: 노폭 약 8-10미터의 소로 각지 상태임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단2지구), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26~2026.8.25).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022-12-09 국민건강보험공단 압류 (등기부상 갑19)

* 인수되는 권리: 없음. 을구 8번 주택임차권(최유정, 240,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (최유정)

* 보증금: 240,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-22, 확정일자: 2021-10-12, 배당신고일자: 2024-01-16

* 대항력: 없음

* 등기부채권 총액: 240,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 유사 부동산 매매 정보 분석:

* 타워팰리스4차 (2016년식, 59.8㎡, 154,000,000원): 약 851만원/평

* 클라우스2동 (2015년식, 49.96㎡, 130,000,000원): 약 861만원/평

* 마전동 1129-11 (2010년식, 47.28㎡, 139,000,000원): 약 972만원/평

* 마전동 1025-3 (2010년식, 50.26㎡, 155,000,000원): 약 1,020만원/평

* 본건(2012년식, 75.14㎡)의 감정가 203,000,000원은 평당 약 900만원 수준으로, 주변 유사 연식의 빌라 시세와 유사하거나 약간 높은 수준에서 형성되어 있습니다. 신축 빌라의 경우 평당 시세가 더 높게 형성되는 경향을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 경사슬래브 지붕 5층 건물 중 3층 303호. 사용승인일자: 2012년 03월 08일.

* 외벽: 외장타일 붙임 등. 내벽: 벽지, 타일, 페인팅 등. 창호: 플라스틱 및 알루미늄섀시 창호.

* 설비내역: 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 9인승 승강기, 도시가스설비 등.

* 주변 편의시설: 마전역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 병원(속편안내과의원, 검단스마일한방병원, 김경현내과의원, 인천사랑병원 등) 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 학교로는 검단초, 마전고 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 명칭 및 용도 불일치: 등기부상 명칭은 "드림파크7차"이나 건축물대장상 "드림파크7차 1동"으로 표기되며, 등기부 및 건축물대장 표제부상 용도는 도시형생활주택 단지형연립이나 전유부상에는 다세대주택으로 표기됩니다. 이는 소유권이나 이용에 직접적인 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 추후 건물 관리 또는 재건축 시 참고가 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 주택용도 취득에 한정되며 허가 기간이 2026년 8월 25일 만료 예정이므로, 해당 기간 이후에는 이 부분에 대한 제한이 해제됩니다.

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동에 위치한 다세대주택으로, 마전역 역세권에 있어 교통이 편리하고 주변이 공동주택 단지로 형성되어 주거 환경이 양호합니다. 2012년 준공된 건물로, 감정가는 20,300만원으로 책정되었습니다. 권리관계는 HUG의 임차권 말소 동의로 인해 인수되는 권리가 없어 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 건물 명칭 및 용도상의 공부 불일치는 유의할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 마전역 역세권 입지로 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 인천 서구 지역의 개발 계획과 연계 시 시세 차익 기대 가능.

* 권리관계가 명확하여 비교적 안전한 투자가 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 203,000,000원

* 시세 분석 결과, 본건과 유사한 연식의 빌라 매매가는 평당 약 850만원~1,020만원 수준으로 형성되어 있으며, 본건의 감정가(평당 약 900만원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 205,000,000원 범위에서, 현장 조사 결과 및 경쟁률을 고려하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.