나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515154 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 624-58 소노하임 11층1103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하는 "인천IC" 남측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 이루어졌으며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 제11층 제1103호로서 외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호등임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 15미터, 북서측으로 노폭 약8미터, 북동측으로 노폭 약8미터의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용현동 624-58, 624-59) 일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육 청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 미상임. (2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경515154 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 감정평가액: 237,000,000 원

1.2. 소재지및부동산의표시

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 624-58 소노하임 11층 1103호

* 용도: 연립주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택 복합 용도)

* 토지면적: 10.22㎡ (약 3.09평)

* 건물면적: 59.67㎡ (약 18.05평, 전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

* 감정평가액: 237,000,000 원

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, "인천IC" 남측 인근에 소재함.

* 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역임.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 본건 토지(용현동 624-58, 624-59번지)는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 수원세무서장의 압류(2022.04.07. 접수, 등기부등본 갑8)임.

3.2. 인수되는권리

* 본 물건은 매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정임.

* 다만, 물건명세서상 을구 순위 4번 주택임차권등기(조가빈, 임차금액 275,000,000원)는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸되는 것으로 해석되나, 관련하여 추가 확인이 필요함.

* 인수되는 보증금은 0원으로 분석됨.

3.3. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (임차인명: 조 )

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-01-14

* 확정일자: 2022-01-04

* 배당신고일자: 2024-02-15

* 대항력: 없음

* 비고: HUG가 임차인으로 등재되어 있으며, 배당요구를 하였고 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아님.

3.4. 등기부등본요약

* 전체 권리 총액: 520,000,000원 (압류, 근저당, 가압류, 강제경매 등 다수 기재)

* 최근 등기사항: HUG의 강제경매 개시 결정(2026.01.05.)이 말소되었으며, 현재 본 건이 진행 중임.

4. 상권분석

4.1. 주변지역특성

* 본건이 위치한 용현동 지역은 주거 및 근린생활시설이 복합적으로 발달한 지역임.

* 인천IC 인근으로 물류 및 교통의 요지로서의 잠재력을 가지고 있음.

4.2. 주변시설

* 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 지도 서비스 및 검색 결과, 본건 인근에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않음. 다만, 현장 답사를 통해 정확한 주변 환경을 파악하는 것이 중요함.

5. 생활정보

5.1. 건물구조및설비

* 건물: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 14층 건물 중 제11층 제1103호임.

* 외벽: 석재 붙임 및 페인트 마감.

* 창호: 샷시 창호.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 완비되어 있음.

5.2. 이용상태

* 연립주택으로 이용 중임. (건축물대장상 업무시설, 공동주택 복합 용도)

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계복잡성

* 다수의 압류, 가압류, 근저당, 임차권 등이 등기되었으나 대부분 말소 예정임.

* "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 문구가 특이사항에 기재되어 있어, HUG와의 거래 조건이나 임차권 소멸 관련 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음.

6.2. 감정가대비시세차이

* 본건의 감정가는 237,000,000원이지만, 최근(2026년 5월) 주변 유사 물건(다세대주택)의 매매 시세는 약 60,000,000원에서 110,000,000원 수준으로 파악됨.

* 이는 감정가와 시세 간 상당한 괴리가 있음을 시사하며, 입찰 시 신중한 검토가 필요함.

6.3. HUG인수조건

* HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경이 언급된 점은 거래 시 HUG의 특정 절차나 요구사항이 있을 수 있음을 의미하며, 사전에 확인해야 함.

7. 종합의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 연립주택(소노하임 1103호)으로, 감정가 237,000,000원에 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, HUG 관련 특이사항 및 감정가와 최근 시세 간 큰 차이가 존재하여 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 최근 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 향후 시세 상승 잠재력이 있는 지역이라면 저가 낙찰을 통한 시세차익을 기대할 수 있음.

* HUG가 채권자로 참여한 물건으로, HUG의 매입 조건 변경 사항을 정확히 파악한다면 안정적인 거래 진행이 가능할 수 있음.

* 정비사업 등의 호재 발생 시 단지 가치 상승 가능성이 있음.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 237,000,000원이나, 최근(2026년 5월) 주변 유사 물건들의 매매 시세는 38.67㎡ 기준 60,000,000원, 69.25㎡ 기준 110,000,000원, 32.76㎡ 기준 66,900,000원 등으로 파악되었습니다.

이를 바탕으로 본건(59.67㎡)의 현 시세가격을 산정하면 약 90,000,000원에서 110,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 감정가와의 큰 격차, HUG 인수조건 변경 등의 변수를 고려하여, 보수적으로 접근 시 95,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰가는 개별적인 시장 분석, 낙찰 가능성, 본인의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.