나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515129 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 688-12 미성빌라 비동 지하층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천용일초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 동류형의 공동주택 및 소규모의 근린생활시설 등으로 형성된 공동 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제지하층 제101호로서, 외 벽 : 돌붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

현재 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비 되어 있고, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '미성빌라' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경515129 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 688-12 미성빌라 비동 지하층101호

용도: 다세대주택

감정가: 57,000,000원

토지면적: 22.36㎡ (약 6.76평)

건물면적: 34.11㎡ (약 10.32평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천용일초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 유사한 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 형성된 공동주택 지대로서 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 현황: 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로, 현재 '미성빌라' 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 북측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑12 압류 (인천세무서장, 2023-03-06)

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전 (이윤희, 2018-06-27)

* 소유권이전 (강샛별, 2022-03-29)

* 압류 (인천세무서장, 2023-03-06)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-12-31 등기말소)

* 압류 (시흥세무서장, 2026-02-04 등기말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (서민찬)

* 보증금: 56,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-12

* 확정일자: 2021-12-28

* 배당신고일자: 2024-08-06

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, HUG 인수조건 변경 (특수물건정보)

* 등기부채권 총액: 56,000,000원

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 11번 주택임차권등기 (다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

* 권리분석 요약: 본건은 임차인 서 의 주택임차권이 등기되어 있으나, 대항력이 없고 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있어, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 존재하므로, 최종 매각 조건에 대한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 이용현황: 본건은 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다.

* 건축물 정보:

* 준공일자: 1990년 3월 14일

* 구조: 벽돌조 슬래브지붕

* 층별: 지하 1층 ~ 지상 3층 (본건 지하 1층 101호)

* 세대수: B동 기준 8세대

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 8,200만원

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 12,200만원

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 9,000만원

* 분석: 주변 다세대주택의 최근 매매가는 약 8,200만원에서 12,200만원 사이를 형성하고 있습니다. 본건의 전용면적(34.11㎡, 약 10.3평)은 위 사례들보다 작으며, 지하층이라는 점을 감안할 때 실제 시세는 6,000만원 ~ 7,000만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 5,700만원은 주변 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 인천용일초등학교 인근에 위치하며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 설비 상태: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자이면서 임차인 관련 권리를 가진 HUG의 특이 조건으로 인해 권리 관계 및 인수 여부가 복잡할 수 있습니다. '대항력 없음'으로 법적 인수 부담은 적으나, 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건축물 노후화: 1990년 준공으로 약 36년 경과되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지하층 거주: 지하층 특유의 채광, 습기, 환기 문제 등이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자의 경우 허가가 필요할 수 있습니다. (단, 경매 매수자는 허가 대상에서 제외될 가능성이 높습니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택 지하층 경매 물건입니다. 감정가는 5,700만원으로, 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리 관계는 '대항력 없는 임차인'이 존재하나 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어 면밀한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 건축 연도가 오래되고 지하층이라는 단점이 있으나, 소형 주택으로 실거주나 소액 투자 목적에 고려해 볼 만합니다.

1.8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 주변 시세보다 낮은 감정가로 낙찰 시 시세 차익 기대.

* 소액 투자: 5,700만원의 감정가로 소액 투입 가능.

* 실거주 용이성: 1인 가구나 소형 주택을 찾는 수요층에 적합.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 57,000,000원

* 주변 시세 (유사 면적, 지하층 제외): 6,000만원 ~ 7,000만원 추정

* 권리 분석상 인수 보증금 없음 ('인수 보증금 합계: 0원').

* HUG 관련 복잡한 권리 사항으로 인해 보수적인 접근 필요.

* 예상 입찰가: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.