나이스옥션 법원경매 인천 2025타경515143 [1] 인천광역시 서구 청라동 157-6 청라봄빌딩 6층613호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라2동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 6층 613호로서, (사용승인일 : 2017.01.02) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 "업무시설, 판매시설, 제2종근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 로폭 약 15M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구 역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역 (2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경515143 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 157-6 청라봄빌딩 6층613호

용도: 오피스텔

감정가: 108,000,000원

토지면적: 8.46㎡ (약 2.56평)

토지지분: 8.46㎡ (약 2.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.86㎡ (약 7.52평)

건물지분: 24.86㎡ (약 7.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라2동행정복지센터" 북동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통으로 평가됨.

* 교통 상황: 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 6층 613호로서, 2017년 1월 2일 사용승인됨.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 6월 7일자 서구(인천광역시)의 압류 등기 (갑6).

* 본건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아, 낙찰 시 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-12-16, 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(유 ): 보증금 112,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-16, 확정일자 2021-08-24, 배당신고일자 2023-10-20, 대항력 없음.

* 주의사항: 임차인 유 는 대항력은 없으나, 보증금 112,000,000원에 대하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 등기부채권 총액: 112,000,000원.

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 대단위 아파트 단지, 학교, 공원, 상업시설 등이 혼재된 청라국제도시 내 주요 상업지구임.

* 건물 현황: 청라봄빌딩은 2017년 준공된 10층 오피스텔 건물로, 본건은 6층에 위치함.

* 최근 거래 사례 분석 (JSON 데이터 기반):

* 2024년 8월 7일, 7층, 21.83㎡ (약 6.61평) 거래가 82,000,000원 (약 1,240만원/평).

* 2025년 2월 11일, 10층, 22.65㎡ (약 6.85평) 거래가 90,500,000원 (약 1,321만원/평).

* 2024년 9월 13일, 5층, 21.83㎡ (약 6.61평) 거래가 82,000,000원 (약 1,240만원/평).

* 시세 분석: 제공된 최근 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 본건(24.86㎡, 약 7.52평)은 평당 약 1,250만원 ~ 1,350만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 추정됨.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 청라2동행정복지센터, 다수의 근린생활시설, 공원 등이 인접하여 생활 편의성이 양호한 편임.

* 주거 환경: 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 곳이며, 교통 접근성이 좋음.

* 건축물 특징: 2017년식 건물로, 기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였음. 실제 내부 상태가 추후 수리 비용 등에 영향을 줄 수 있음.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인이 주택 용도로 취득 시 허가를 받아야 함. 해당 허가 기간은 2026년 8월 25일까지임.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 있다는 점은 계약 시 관련 내용을 면밀히 확인해야 할 필요가 있음. (단, 현재까지의 권리 분석상 인수되는 보증금은 없음.)

* 향후 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동에 따라 자산 가치가 영향을 받을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 서구 청라동에 위치한 오피스텔로, 2017년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속하며, 입지 조건 및 주변 환경이 양호함.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 임차 보증금이나 선순위 권리 부담 없이 낙찰받을 수 있는 물건임.

* 폐문부재로 인한 내부 상태 확인 불가, 토지거래허가구역 해당(외국인 투자자), HUG 관련 조건 변경 사항 등은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 청라국제도시 내 상업지구에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 기대됨.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 시설 노후도가 낮아 즉시 활용 및 임대가 용이할 수 있음.

* 권리관계 명확: 낙찰자가 부담해야 할 권리 관계가 없어 안전한 투자가 가능함.

* 감정가 대비 시세: 최근 거래 사례 분석 결과, 본건의 면적과 감정가를 고려할 때 합리적인 가격으로 취득할 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가 108,000,000원과 최근 거래 사례(최고가 90,500,000원), 그리고 본건의 면적(24.86㎡)을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 100,000,000원 (1억원) 수준으로 제안합니다.

* 이는 인수되는 보증금이 없고, 최신 시세 및 건물 가치를 반영한 보수적인 추정치입니다.

* 최종 입찰가 결정 전, 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인하고 최근 시장 동향을 재확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.