나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60005 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 992-1 한라아파트 118동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 능안리 소재 '능안초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설(버스정류장 등)이 다수 소재하고 있어 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 지상 18층 건물 내 제10층 제1001호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수 설비 및 소화전, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로와 외곽공도가 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(행복한유치원, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이주영)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.23.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경60005 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 대원리 992-1 한라아파트 118동 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 298,000,000원

토지면적: 68.76㎡ (약 20.80평)

건물면적 (전용): 134.99㎡ (약 40.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 파주시 조리읍 능안리 소재 '능안초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설(버스정류장 등)이 다수 소재하고 있어 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.

도로상태: 본건 아파트 단지 내 도로와 외곽 공도가 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2026타경60005)으로, 접수일자는 2026년 01월 05일입니다.

주요 권리사항:

* 선순위 임차권: 이주영 (주택도시보증공사에서 양도 전)

보증금: 300,000,000원

전입일자: 2022년 08월 12일

확정일자: 2022년 07월 15일

대항력: 인수 조건 변경 확약서 제출로 사실상 대항력 포기

* 인수조건 변경 확약서: 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이주영)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.23.자 확약서를 제출하였습니다. 이는 본 경매 절차를 통해 임차권이 말소될 가능성이 높음을 시사합니다.

* 기타 임차인: 강신성

보증금: 0원

전입일자: 2025년 10월 29일

대항력: 있음

주의: 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인이 존재합니다. 정확한 관계 및 권리 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

입지: 본건은 파주시 조리읍에 위치하며, 주변으로 아파트 단지 및 주택, 농경지가 혼재된 지역입니다. '능안초등학교'가 인근에 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

주변 시설: 대형 마트, 병원, 관공서 등의 편의시설은 차량 이동 시 이용 가능하며, 단지 내 기본적인 부대시설(관리사무소, 노인정 등)이 갖추어져 있습니다.

혐오시설: 현황 정보 및 일반적인 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있어, 향후 개발 제한이나 잠재적 환경 요인에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보:

아파트명: 봉일천한라비발디

준공연월: 2000년 06월 15일

총 세대수: 1202세대 (21개동)

본건 호수: 118동 10층 1001호

면적: 전용면적 134.99㎡ (약 40.83평)

주차: 총 535대 (세대당 약 0.44대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소.

관리사무소 연락처: 031-946-3692

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 관련 불확실성: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 임차권 말소 가능성이 높으나, 경매 절차 진행 및 최종 말소 과정에서 예기치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

'강신성' 임차인의 존재: 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인 '강신성'의 법적 지위 및 권리행사 가능성이 불확실하며, 이에 대한 명확한 해결 방안 모색이 필요합니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용을 발생시킬 수 있는 요인입니다.

건축 연식: 2000년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 권리 포기 확약으로 인해 권리관계가 비교적 명확해질 것으로 예상됩니다. 특히, 대항력 있는 임차인(이주영)의 보증금 3억원에 대한 권리 포기 및 임차권 말소 동의는 낙찰자가 명도 부담을 덜 수 있는 중요한 요소입니다. 그러나 보증금 0원에 대항력 있는 임차인(강신성)의 존재는 잠재적 리스크 요인이므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 입지 및 주변 환경은 일반적인 아파트 단지의 특성을 보이며, 최근 실거래가격을 고려할 때 시세 대비 합리적인 접근이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

HUG의 권리 포기 확약: 3억원 상당의 임차보증금에 대한 대항력이 포기되고 임차권 말소에 동의함으로써, 낙찰 후 명도 및 소유권 확보가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 실거래가 평균 약 2억 5,900만원 대비 감정가 2억 9,800만원은 다소 높게 책정되었으나, 시장 상황 및 물건의 특성을 고려하여 충분히 경쟁력 있는 가격으로 접근할 기회가 있습니다.

대항력 있는 임차인(강신성) 리스크 해소 시 추가 수익 기대: 만약 '강신성' 임차인의 보증금 0원 및 대항력 이슈가 명확히 해소된다면, 예상보다 유리한 조건으로 투자가 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 06월 01일: 134.99㎡, 18층 - 260,000,000원

* 2026년 06월 10일: 134.99㎡, 15층 - 258,000,000원

최근 134.99㎡ 실거래가 평균: 약 259,000,000원

감정가: 298,000,000원

인수 보증금: 0원

분석: 최근 거래된 134.99㎡ 면적의 실거래가는 2억 5,800만원에서 2억 6,000만원 수준입니다. 본건의 감정가는 2억 9,800만원으로, 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 그러나 HUG의 권리 포기 확약으로 인해 인수해야 할 부담이 0원이므로, 실거래가 수준을 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다. '강신성' 임차인의 존재는 명도 및 소유권 확보에 변수가 될 수 있어, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 270,000,000원 (본 물건의 시세 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.