나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13946 [1] 서울특별시 노원구 상계동 1282 상계2차중앙하이츠아파트 202동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 "상계동 6,7동 주민센터" 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량으로 접근 가능하며, 인근에 지하철4호선 "노원역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조, 경사스라브지붕 20층건물 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

승강기, 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

아파트 내부도로를 통해 외부공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2003-09-17)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람. 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13946 (1)

물건종별: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 디비저축은행

1.2. 건물 및 토지 정보

소재지: 서울특별시 노원구 상계동 1282 상계2차중앙하이츠아파트 202동 2층204호

건축물 정보: 철근콘크리트벽식조, 경사스라브지붕 20층 건물 중 2층 204호

사용승인일: 1998년 9월 5일

1.3. 매각 정보

감정가: 571,000,000원

토지면적: 19.06㎡ (약 5.77평)

건물면적: 59.82㎡ (약 18.10평)

토지/건물일괄매각: 예

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 "상계동 6,7동 주민센터" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통망

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "노원역" 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 인근 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중이며, 아파트 내부 도로를 통해 외부 공도와 접하고 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 대상 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

등기부상 말소기준권리는 2021년 10월 8일 접수된 디비저축은행의 근저당(금655,200,000원)임. 이후 접수된 모든 권리(갑4: 디비저축은행의 임의경매 개시 결정)는 매각으로 소멸될 예정임. 등기부채권 총액은 655,200,000원임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 공부와의 차이 사항은 '없음'으로 기재되어 있어 실제 인수되는 지상권은 없을 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 내역은 미상임. 현장 조사 시 폐문부재 등으로 인해 임차인 현황을 명확히 파악하기 어려웠으므로, 인수되는 보증금이나 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 편의시설

본건이 속한 상계동 일대는 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 배후 수요가 풍부함. 단지 인근에 학교, 주민센터, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 편리함을 더함.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

주변에 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 주거 편의성이 높음.

5.2. 교통 및 대중교통

지하철 4호선 노원역과 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접하여 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 우수함.

5.3. 단지 내 부대시설

상계중앙하이츠2차 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 거래 허가 구역

외국인 등 및 아파트 거래에 대해 지정된 토지거래 허가 구역에 해당하므로, 해당 기간(2025.8.26.~2026.12.31.) 내에 거래 시 관련 허가를 받아야 하는 제약이 있을 수 있음.

6.2. 기타 제한 사항

대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)으로 지정되어 있어, 건축 행위 시 군사시설보호법 관련 규정을 준수해야 할 수 있음.

6.3. 현장 조사 제한 및 미확인 사항

감정평가 시점에 폐문부재 등으로 내부 확인이 제한되었던 점은 물건의 정확한 상태 파악에 어려움이 있었을 수 있음을 시사하며, 이는 향후 인수 시 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성으로 이어질 수 있음. 또한, 임대차 내역이 미상으로 파악되어 실제 거주 현황 및 관련 권리 관계를 면밀히 조사할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 북부 지역의 역세권 아파트로, 교통 및 생활 환경이 우수함. 감정가는 5억 7천1백만원이나, 최근 실거래가는 6억 8천5백만원에서 7억 4천만원 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 저평가된 것으로 보임. 다만, 2층이라는 점과 토지 거래 허가 구역이라는 점, 그리고 현장 조사 시 내부 확인이 제한되었던 점 등은 투자 결정 시 고려해야 할 요소임.

8. 투자 포인트

* 지하철 4호선 노원역 역세권 아파트로 미래 가치 상승 기대.

* 아파트, 학교, 근린생활시설 등 주거 인프라가 잘 갖추어진 지역.

* 최근 실거래가 대비 감정가 및 예상 입찰가 사이의 시세 차익 가능성.

* 안정적인 주거 수요 확보 지역.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 기준, 59.82㎡ 기준)는 6억 8천 5백만원부터 7억 4천만원까지 분포하고 있습니다. 감정가는 5억 7천1백만원입니다. 본건은 2층으로, 일반적인 아파트의 경우 저층에 대한 선호도가 상대적으로 낮을 수 있습니다. 감정가를 기준으로 110% ~ 115% 수준을 고려하되, 최근 실거래가와의 시세 차이를 감안하여 경쟁률을 예상해 볼 때, 약 6억 3천만원 ~ 6억 5천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 시장 상황 및 경쟁자의 움직임을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

(인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 추가 고려 사항이 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.