나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73949 [1] 경기도 양주시 덕계동 420-3 이레하이니스 4층 409호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동아감정 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상14층 건물 내 4층 409호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트 : 도시형생활주택-원룸형주택)(전유면적 : 49.9724㎡, 계단식)으로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 학교(저촉), 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청 에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역 (회천시가지)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73949 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 덕계동 420-3, 이레하이니스 4층 409호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 305,000,000원

* 토지면적: 10.62㎡ (약 3.21평)

* 건물면적: 49.97㎡ (약 15.11평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유에이치제십일차유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건, 재매각

* 주의사항: 특별매각조건 - 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 1. 주변 시설 (혐오시설 검토)

* 주변 시설: 본건은 "덕산초등학교"와 "덕계중학교" 인근에 위치하며, 다양한 아파트 단지와 상가, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 현재까지 확인된 정보상 특별히 문제될 만한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 재확인하는 것이 권장됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 11월 24일 접수된 신한은행의 근저당 (을1, 채권최고액 237,600,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 없음)

* 등기부채권 총액: 267,600,000원 (근저당 2건 + 임의경매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 전상훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 용도: 본건은 도시형생활주택으로 이용 중이나, 건축물대장상 공동주택(원룸형), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점)로 복합 용도 허가를 받은 건물입니다.

* 주변 상권: 덕산초등학교 및 덕계중학교 인근으로, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 다수의 아파트 단지가 배후 수요를 형성하고 있으며, 상업시설 또한 활발히 운영 중인 것으로 파악됩니다.

* 건축물 정보: 이레하이니스 건물은 2014년 건축되었으며, 지하 2층, 지상 14층 규모의 복합 용도 건물입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상14층 건물 내 4층 409호입니다.

* 이용 상태: 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 전유면적은 49.97㎡ (약 15.11평)입니다. 계단식 구조입니다.

* 내부 설비: 기본적 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 과거 유찰 또는 매각 절차에 문제가 있어 재매각되는 물건입니다. 재매각 사유(예: 명도 문제, 유치권 등)를 사전에 면밀히 파악해야 합니다.

* 유동화 물건: 채권 유동화를 목적으로 하는 경매 절차로, 채권자의 회수 목적이 강할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 일반상업지역에 속하나, 학교(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등의 규제 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 복합 용도 건물: 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 건물로, 각 용도별 관리 주체나 편의시설 이용에 대한 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 양주시 덕계동의 비교적 신축(2014년 준공)된 도시형생활주택으로, 기본적인 주거 편의 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 복합 용도 건물로서의 잠재력도 지니고 있습니다. 그러나 재매각 물건이라는 점과 감정가 대비 최근 유사 물건의 실거래가 수준이 낮은 점은 신중한 접근이 필요합니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하므로 이에 대한 이해가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 복합 용도 건물: 주거뿐 아니라 오피스텔, 상가 등으로도 활용 가능성이 있는 건물입니다.

* 주변 개발 가능성: 양주시는 지속적인 도시 개발 계획이 진행 중인 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 특별매각조건: 최저매각가의 20% 보증금은 초기 자금 부담을 다소 완화할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 305,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)는 다세대 주택으로, 본건이 속한 이레하이니스 건물(도시형생활주택, 오피스텔, 상가 복합 용도)과는 직접적인 비교가 어려운 부분이 있습니다.

* JSON 데이터를 기준으로, 2014년 준공의 60.91㎡ 다세대 주택이 78,000,000원에 거래되었으며, 2019년 준공의 70.2㎡ 다세대 주택은 210,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건의 전용면적(49.97㎡)과 건물 연식(2014년)을 고려할 때, 감정가 305,000,000원은 시장 실제 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 재매각 물건임을 감안하여, 통상적인 경매 입찰 전략과 감정가의 할인율(약 70%~80%)을 고려할 때, 합리적인 입찰가 범위는 210,000,000원 ~ 245,000,000원으로 판단됩니다.

* 다만, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 현황, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.