나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65252 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1082-94 씨동 지1층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 "고봉9통마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통시설 환경은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕.경사지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제지1층 제비01호로서, (사용승인일 : 2016.08.31) 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도10m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.01.13.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경65252 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1082-94 씨동 지1층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 149,000,000원

토지면적: 69.37㎡ (약 20.98평)

건물면적: 66.59㎡ (약 20.14평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 주택도시보증공사로부터 임차인 보증금 관련 확약서 제출됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 "고봉9통마을회관" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 환경은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 및 경사지붕이며, 지하1층/지상4층 건물 중 제지1층 제비01호입니다.

사용승인일은 2016년 8월 31일로 비교적 신축에 해당합니다.

외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감 상태입니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 현황

본건 부지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 경매 채권자

본 건의 말소기준권리는 부천시의 압류(2025-08-29)입니다.

경매 신청 채권자는 주택도시보증공사입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

집합건물 등기부 요약상 소유권 보존, 이전 등기 및 주택임차권, 강제경매 개시 결정 등기 등이 확인됩니다.

낙찰 시 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 등기부상 권리는 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(조현익)

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 5일

확정일자: 2022년 6월 28일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 주택도시보증공사가 채권자로서 보증금 반환 의무를 이행하는 과정에서 발생한 것으로 보입니다. 특히, 주택도시보증공사는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.'는 내용의 확약서를 제출했습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 명확히 하는 중요한 사항입니다.

* 임차인: 표아웅

보증금: 1,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 미상

확정일자: 미상

대항력: 없음

비고: 금액이 미상인 임차인이 있으나, 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 별도의 보증금을 추가로 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 19일, 경기 고양시 일산동구 성석동 1266-1 현대하이츠(101동) (전용면적 53.39㎡, 2015년 건축) 110,000,000원 거래.

* 2026년 7월 17일, 경기 파주시 성석동 1005-78 화이트캐슬가동나동 (전용면적 66.329㎡, 2017년 건축) 127,000,000원 거래.

* 2026년 7월 1일, 경기 고양시 일산동구 성석동 195-45 은하팰리스(101,102,103동) (전용면적 71.2664㎡, 2018년 건축) 120,000,000원 거래.

4.2. 감정가 대비 분석

본건의 건물면적(66.59㎡)은 비교 대상 물건 2(66.329㎡)와 유사하며, 해당 물건이 127,000,000원에 거래된 점을 고려하면 시세는 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 149,000,000원은 최근 거래가 대비 다소 높게 형성되어 있습니다.

그러나 HUG의 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가보다는 최근 거래 시세를 기준으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

단지 인근에 공동주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

주변에 학교 등 교육 시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

대형 병원 이용 시 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사보호시설), 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 관련 법규에 따른 행위 제한이 존재하여 건축이나 토지 이용 시 제약을 받을 수 있습니다.

6.2. HUG 관련 특이사항

HUG의 확약서 내용대로 임차인 관련 문제가 해결될 것으로 예상되나, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 기타 리스크

지도 검색 결과, 해당 물건 주변에 특별한 혐오시설(대형 산업단지, 폐기물 처리장 등)은 직접적으로 파악되지 않았습니다.

다만, 가축사육제한구역으로 지정된 점을 미루어 볼 때, 인근에 축사 등 농업 관련 시설이 존재할 수 있어 환경적 요인을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 2016년에 사용 승인되어 건물 상태가 양호하고 면적(66.59㎡) 역시 실거주 및 투자에 적합한 수준입니다.

가장 큰 특징은 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인에 대한 대항력을 포기하고 보증금 관련 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 부담이 없다는 점입니다.

최근 실거래 사례를 볼 때 유사 면적 물건이 127,000,000원에 거래되었으며, 감정가(149,000,000원)는 시세보다 높으나 인수 부담이 없는 점을 감안하면 합리적인 가격으로 취득 가능하다는 판단입니다.

다만, 지역 특성상 토지이용계획상의 제한사항과 주변 환경에 대한 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 확약서로 인한 낙찰자의 임차보증금 인수 부담 0원.

* 유사 면적의 최근 거래 사례(127,000,000원)가 존재하여 시세 파악 및 투자 가치 산정 용이.

* 2016년 준공으로 건물 연식이 비교적 신축에 가까워 별도 수리 비용 최소화 기대.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리관계가 명확하여 투명한 거래 가능.

9. 예상 입찰가

* 최근 유사 면적 거래가: 127,000,000원

* 감정가: 149,000,000원

* 인수 보증금: 0원

상기 분석 결과, 본건 물건은 임차 보증금 인수 부담이 없고 유사 면적의 최근 거래 사례가 127,000,000원임을 고려할 때, 125,000,000원 수준을 합리적인 입찰가로 제안합니다.

이 가격은 최근 시세와 감정가 사이에서, 인수 부담이 없는 점을 반영한 것입니다.

다만, 최종 입찰가는 부동산 시장 상황, 입찰 참여 경쟁률, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.