나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65265 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 839-21 탑클라우드 109동 지1층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "다솜초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 4층 공동주택 건 내 제지1층 제비01호로서, (사용승인:2019.10.17) 외벽: 벽돌모양타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약6m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(풍동숲속유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 공부상 지1층으로 표기 되어 있으나 현황 1층임. - 임대 관계는 미상임.

물건 비고

1.공부상 지1층이나 현황 1층임
2.주택도시보증공사로부터 2026.02.23.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1. 1 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경65265 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 839-21 탑클라우드 109동 지1층비01호

건물명: 탑클라우드

용도: 다세대주택

감정가: 298,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 1 건물 및 토지 정보

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 839-21번지 소재 탑클라우드 109동 지1층비01호에 위치한 다세대주택입니다.

건물 사용승인일은 2019년 10월 17일입니다.

토지면적은 61.37㎡ (약 18.56평)이며, 건물면적은 62.70㎡ (약 18.97평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1. 2 입지 조건

1.2. 1 주위 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "다솜초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

1.2. 2 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 3 도로 상황

본건 건물은 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 4 주변 환경 조사 (혐오시설 등)

본건 주변에 악취, 소음, 분진 등 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1. 3 권리 분석

1.3. 1 말소 기준 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 06월 25일 접수된 고양시의 압류(갑6)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위 권리, 선순위 전세권, 용익물권, 담보물권 등이 모두 소멸될 예정입니다.

1.3. 2 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (권영선)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-05

* 확정일자: 2022-02-18

* 배당신고일자: 2024-04-08

* 대항력: 없음

* 비고: 본건은 주택도시보증공사로부터 2026년 02월 23일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

1.3. 3 인수되는 보증금

상기 임차인 현황 및 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

1. 4 상권 분석

본건이 소재한 식사동 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 주변에 다솜초등학교가 있어 학군 배후 수요가 존재하며, 생활 편의시설 이용도 가능한 지역입니다. 최근 인근 지역에서 거래된 다세대 및 연립주택 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 입지적 가치를 평가할 수 있습니다.

1. 5 생활 정보

* 교육 시설: 본건 북동측 인근에 다솜초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의 시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 시설: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 시외로 이동이 가능하며, 차량 이용 시 주요 도로망 접근성이 양호합니다.

1. 6 잠재적 리스크

* 공부상 지1층 vs 현황 1층: 공부상으로는 지하 1층으로 등재되어 있으나, 현황은 1층으로 이용 중입니다. 이는 부동산 거래 시 명확한 확인 및 설명이 필요하며, 이용 편의성 측면에서는 긍정적일 수 있으나 공부와의 차이로 인해 잠재적 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 확약서: 임차인 권영선 씨는 HUG와 주택도시보증공사로부터 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 법적으로는 임차인의 대항력이 없음을 의미하지만, HUG와의 관계 및 향후 법적 절차에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (본건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.)

1. 7 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 298,000,000원입니다. 본건은 공부상 지하 1층이나 현황 1층으로 이용되고 있으며, 주택도시보증공사(HUG)와 임차인 간의 특이사항(대항력 포기 확약서 제출)이 존재합니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인의 대항력은 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자는 깨끗한 등기부상 권리를 취득할 수 있습니다. 다만, 공부상 지층과 현황 1층의 차이, HUG 관련 확약서 등은 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

1. 8 투자 포인트

* 본건은 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 시 권리관계가 명확하며, 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 현황 1층으로 이용 중인 점은 거주 및 임대 측면에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 진행되는 경매로, 채권 회수를 위한 적극적인 매각이 이루어질 가능성이 있습니다.

1. 9 예상 입찰가

주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 다세대 주택들의 거래가는 ㎡당 약 296만원에서 413만원 수준으로 형성되어 있습니다. (2026년 5월~7월 거래 기준)

본건의 감정가는 298,000,000원 (약 475만원/㎡)으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 편으로 판단됩니다.

상기 분석 및 권리관계의 특수성을 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 85~90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

또한, 주변 시세의 상단인 413만원/㎡를 적용하면 62.70㎡ 기준 약 25,917만원 수준입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 250,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상되며, 최적 입찰가는 약 265,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.