나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73906 [1] 경기도 의정부시 민락동 757-4 탑석드림캐슬아파트 409동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "부용중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철 "탑석역"이 소재하는 등 일반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트벽식구조, 철골경사지붕 층수 : 지상 20층 건물 내 1층 소재 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소화전, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 외곽의 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013-06-28)(송산지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 상대보호구역(부용고), 상대보호구역(부용중), 상대보호구역(솔빛유정유치원), 상대보호구역(유지유치원), 상대보호구역(의정부부용초), 절대보호구역(부용중), 과밀억제권역, 건폐율:50%이하,용적률:220%이하,층수:25층이하12층이상,건축물용도:아파트60㎡이하 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73906 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 디OOOOO (디비저축은행)

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지: 경기도 의정부시 민락동 757-4 탑석드림캐슬아파트 409동 1층102호

용도: 아파트

토지면적: 35.82㎡ (약 10.84평)

토지지분: 35.8239㎡

건물면적: 59.42㎡ (약 18.00평)

건물지분: 59.42㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 기본사항

감정가: 316,000,000원

사용승인일: 2002년 06월 18일 (준공 24년차)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 민락동에 위치하며, "부용중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다 [cite: Original Text]. 특히, 의정부 최대 규모의 추동공원을 품고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 장기적으로는 GTX-C 노선(2028년 개통 목표) 및 7호선 연장선 탑석역(2025/2026/2027년 예정) 개통으로 서울 접근성이 크게 개선될 것으로 기대됩니다.

2.2. 교통 여건

단지 내 도로를 통해 외곽의 공도와 연계되어 차량 진출입이 용이합니다 [cite: Original Text]. 인근에 버스 정류장이 있으며, 의정부 경전철 탑석역이 소재하여 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다 [cite: Original Text]. 향후 7호선 탑석역이 개통되면 서울 강남권까지 40~50분대 도달이 가능해질 전망이며, GTX-C 노선 이용 시에도 서울 도심까지의 이동 시간이 단축될 것으로 예상됩니다. 구리-포천 고속도로, 수도권 제1순환고속도로 등 광역 도로망 접근성 또한 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 21일 접수된 디비저축은행의 근저당(을29)입니다 [cite: Original Text].

이 외 등기부상 권리로는 소유권 이전(갑2, 갑6, 갑10), 주식회사유앤아이텍스타일의 가압류(갑11, 2024년 2월 21일 접수), 디비저축은행의 임의경매(갑12, 2026년 1월 5일 접수) 등이 확인됩니다 [cite: Original Text].

총 채권액은 318,002,525원입니다 [cite: Original Text].

3.2. 권리분석 결과

말소기준권리보다 후순위인 가압류 및 임의경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다 [cite: Original Text].

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다 [cite: Original Text].

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다 [cite: Original Text].

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 임대 관계가 미상이므로, 실제 거주 현황 및 임대차 계약 내용을 반드시 파악해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 학교로는 부용중학교, 부용고등학교, 의정부부용초등학교 등이 있으며, 전반적으로 우수한 학군을 형성하고 있습니다.

* 이마트, 홈플러스, 롯데마트, 롯데시네마 등 대형 편의시설과 근린생활시설이 반경 내에 다수 소재하여 생활이 편리합니다.

* 현재 검색된 정보로는 해당 부동산 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 단지 정보

아파트명: 탑석드림캐슬

주소: 경기도 의정부시 민락동 757-4 (새주소: 경기도 의정부시 오목로 72)

총 동수: 9개동

총 세대수: 735세대

최고층: 20층

5.2. 내부 설비 및 구조

건물 구조는 철근콘크리트벽식구조이며, 지상 20층 건물 중 1층에 위치합니다 [cite: Original Text]. 급배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 등의 설비를 갖추고 있습니다 [cite: Original Text].

5.3. 주차 및 편의시설

총 666대의 주차 공간(가구당 0.91대)을 확보하고 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 마련되어 있으며, 지하 주차장에는 전기차 충전기 16대가 설치되어 있습니다 [cite: Original Text].

5.4. 토지이용계획

본 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 건폐율 50% 이하, 용적률 220% 이하, 최고 25층 이하(12층 이상) 건축이 가능합니다 [cite: Original Text]. 또한, 지구단위계획구역, 소로3류, 과밀억제권역 등에 해당하며, 다수의 교육 보호 구역으로 지정되어 있습니다 [cite: Original Text].

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계가 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 파악이 필수적입니다.

* 현재 계획 중인 교통망 개선 사업(7호선 연장, GTX-C 노선)의 개통 시점이나 사업 진행 과정에 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 민락동에 위치한 탑석드림캐슬 아파트로, 풍부한 생활 인프라와 함께 향후 교통망 개선에 대한 기대감이 높은 입지입니다. 주변 학군, 상업 시설, 공원 등 주거 편의성이 우수하며, 향후 7호선 탑석역 개통 및 GTX-C 노선 연결 시 서울 접근성이 비약적으로 향상될 것으로 예상됩니다. 건물은 연식이 있으나 단지 규모와 주변 환경이 양호하며, 권리 관계가 명확하고 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 임대 관계 미확인 부분은 반드시 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 교통 호재: 7호선 탑석역 및 GTX-C 노선 개통 예정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 우수한 생활 환경: 다수의 학교, 마트, 공원 등 잘 갖춰진 주거 인프라.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대.

* 낮은 명도 리스크: 인수할 보증금이 없고 권리 관계가 명확하여 안전한 취득 가능.

9. 예상 입찰가

최근 본건과 동일 면적(59.42㎡)의 실거래가는 2026년 7월 기준으로 3억 5,800만원에서 3억 6,900만원에 형성되어 있습니다 [cite: Original Text]. 감정가 3억 1,600만원은 최근 시세보다 낮은 편입니다. 탑석역 개통 등 교통 호재를 고려할 때, 최근 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 인수할 임차인 보증금이 없으므로, 시세 반영 시 3억 6,500만원에서 3억 8,000만원 범위에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.