나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70012 [1] 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 418-52 전곡리힐하우스2 201동 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿감정 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재 '전곡중학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통편의 이용은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 2층 203호로서, (사용승인일 : 2020.03.31.) 외벽 : 석재 붙임 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

단지형 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사 지대내 자체지반 평탄하게 조성한 대체로 가장형의 토지로서, 공동주택 (단지형 다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10 미터의 포장도로와 접하고, 차량의 진출입은 인접하고 있는 서측의 전곡리 418-11 토지를 이용하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-전곡5)(접합), 가축사육제한구역 (2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역) <수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임. -. 기타 : -

물건 비고

채권자 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 매각대금에서 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임대차등기 말소에 동의함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70012 (1)

3. 소재지: 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 418-52 전곡리힐하우스2 201동 2층 203호

4. 용도: 다세대주택

5. 건물 사용승인일: 2020년 03월 31일

6. 감정가: 138,000,000원

7. 매각대상: 토지/건물일괄매각

8. 경매구분: 부동산강제경매

9. 채권자: 주택도시보증공사

10. 건물 면적 (전용면적): 54.72㎡ (약 16.56평)

11. 총 건물 연면적 (전체 대지 면적 923㎡): 1308.1㎡ (약 395.65평)

12. 건축물 상세: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 건물 중 2층 203호.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 소재 '전곡중학교' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 지역으로서, 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통편의 이용은 보통시됩니다.

* 도로상태: 동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하며, 차량의 진출입은 인접하고 있는 서측의 전곡리 418-11 토지를 이용하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 05일자 고양세무서장의 압류입니다.

* 주요 권리 내역:

* 을1. 주택임차권: 정 씨, 보증금 160,000,000원. 2022년 07월 21일 확정일자, 2022년 09월 20일 전입.

* 대항력: 있음.

* 특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 보증금 160,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다.

* 등기부채권 총액: 160,000,000원 (강제경매 채권액과 임차인 보증금 액수가 일치합니다).

* 권리 분석 종합: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액을 매수인이 인수해야 하는 점이 본 건의 가장 큰 리스크 요소입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 학교, 근린생활시설, 주거시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상업 및 생활 인프라가 형성되어 있습니다.

* 최근 실거래가 동향: 제공된 JSON 데이터 상 최근 매매 건은 2026년 5월 기준, 40~64㎡ 면적의 다세대/연립 주택이 2,000만원에서 2,500만원 사이의 거래가를 보이고 있습니다. 이는 본 건물의 감정가(1억 3천 8백만원) 및 임차인 인수 보증금(1억 6천만원)과는 큰 차이를 보입니다. 또한, 관련 정보에 따르면 동일 건물(전곡리힐하우스2)의 다른 호실이 2026년 8월 공매 예정 최저입찰가 98,000,000원으로 공개된 바 있습니다. 제공된 실거래가 데이터는 본 건물의 규모나 상태를 직접적으로 반영하지 못할 수 있으며, 감정가와 실거래가 간 상당한 괴리가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 소재하며, 전곡중학교와 같은 교육시설 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 주거 환경: 단지형 다세대주택으로, 내부 설비는 위생 및 급배수, 개별난방, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본 건의 가장 큰 리스크 요소입니다. 임차인 정 씨의 보증금 160,000,000원은 매수인이 인수해야 하며, 이는 감정가보다 높은 금액입니다.

* 임차인 보증금 외 추가 부담 가능성: '임대관계: 미상임'이라는 문구가 있으나, 임차인의 보증금액은 명시되어 있습니다. 다만, 차임이 0원이라는 점은 특이사항으로, 실제 인수 금액 외 추가적인 변수가 있을 수 있음을 시사합니다.

* 토지 면적 관련: 본 건물의 토지 면적이 0㎡로 표기된 것은 집합건물의 특성상 일반적일 수 있으나, 토지에 대한 권리 관계를 명확히 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근(2020년 사용승인)에 건축된 다세대주택이나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 그 보증금 1억 6천만원을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 문제입니다. 이는 감정가 1억 3천 8백만원을 초과하는 금액으로, 매수인은 인수 금액만큼의 추가적인 부담을 안게 됩니다. 최근 실거래가 정보와 감정가의 괴리가 큰 점, 그리고 유사 물건의 공매 예정가 또한 감정가보다 낮은 점도 고려해야 합니다. 따라서 본 건은 투자 목적보다는 인수 금액을 감안하여 매우 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도 (2020년).

* 전곡읍 내 주거 밀집 지역에 위치.

* 엘리베이터 등 편의 설비 갖춤.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 임차인에게 인수해야 할 보증금 160,000,000원을 최우선적으로 고려해야 합니다. 매수인이 실제로 부담하게 되는 총 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 되므로, 총 부담액이 물건의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 138,000,000원 대비 인수 보증금이 160,000,000원이라는 점은, 설령 감정가대로 낙찰받더라도 총 298,000,000원을 부담하게 되는 상황으로, 이는 투자 가치가 매우 낮음을 시사합니다.

따라서, 본 건에 대한 입찰가는 실질적인 시장 가치를 면밀히 조사하여 '시장 가치 - 160,000,000원'을 초과하지 않는 선에서 결정해야 할 것입니다. 제공된 JSON 데이터상의 낮은 실거래가와 유사 물건의 공매 예정가 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시점에서는 공격적인 입찰보다는 충분한 시장 조사를 거쳐 신중하게 접근하거나 관망하는 것이 현명할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.