나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70010 [1] 경기도 포천시 신북면 가채리 740 산호기지그린빌아파트 101동 5층 504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 '가채3리 마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트평슬래브지붕 및 경량철골경사슬래브지붕 지하1층 지상13층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 상세사항은 후첨 '건물개황도' 참조.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지인 5필 일단지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내외로 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 기지리 740 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(대신,산호APT), 제2종지구단위계획구역(대신,산호APT), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) - 기지리 740-2 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(대신,산호APT), 성장관리계획구역(남부지역), 제2종지구단위계획구역(대신,산호APT), 소하천(들무시천)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(틀못이천)<소하천정비법>, 소하천예정지(틀못이천)<소하천정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) - 기지리 740-3 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(대신,산호APT), 성장관리계획구역(남부지역), 제2종지구단위계획구역(대신,산호APT), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) - 기지리 740-4 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(대신,산호APT), 성장관리계획구역(남부지역), 제2종지구단위계획구역(대신,산호APT), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) - 가채리 30-12 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(대신,산호APT), 제2종지구단위계획구역(대신,산호APT), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70010 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 명OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 신북면 가채리 740 산호기지그린빌아파트 101동 5층 504호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.3. 감정가 정보

감정가: 145,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

건물지분: 84.8374㎡ (약 25.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 포천시 신북면 가채리 소재 '가채3리 마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 내외로 도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

본 물건이 속한 기지리 740번지 일대는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 묶여 있어 토지 이용 및 건축 등에 다수의 제한 사항이 존재합니다. (상세 내용은 제공된 토지이용계획 참조)

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

채권자는 명OOOOOO입니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 을6: 명륜새마을금고 근저당 (2014-02-21 접수, 89,700,000원) - 말소기준권리

* 을7: 김의숙 주택임차권 (2026-04-20 접수, 10,000,000원) - 말소 예정

* 갑16: 허정선 소유권이전 (2014-02-21 접수)

* 갑23: 명륜새마을금고 임의경매 (2026-01-05 접수, 52,750,000원) - 본 경매 사건

전체 등기부 채권 총액은 310,477,178원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2014년 2월 21일에 접수된 명륜새마을금고의 근저당권입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김의숙

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2014-04-01

확정일자: 2014-04-02

배당신고일자: 2026-02-05

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

현재 물건의 주위 환경은 주로 주거 지역과 일부 소규모 공장, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 즉각적인 상업 활동보다는 주거 기능에 집중된 지역으로 파악됩니다. 다만, 포천 아트 밸리, 허브 아일랜드와 같은 관광 명소가 인근에 위치하고 있어 지역 내 방문객 유입 가능성이 있으며, 신북면 일대에서 추진 중인 도시 개발 사업(가채지구 도시개발사업, 미래농업혁신타운 조성 등)은 향후 지역 발전과 함께 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 산호기지그린빌아파트

주소: 경기도 포천시 신북면 기지리 740

사용승인일: 2002년 4월 30일

규모: 5개동, 총 479세대, 최고 15층

주차: 총 479대 (지상 주차)

부대복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

관리사무소 연락처: 031-532-0044

5.2. 주변 편의시설 및 교육/의료 시설

주변에는 포천 아트 밸리, 포천 허브 아일랜드 등 문화 및 관광 시설이 위치해 있어 여가 활동에 용이합니다. 다만, 통학 가능한 초등학교(왕방초등학교)까지의 거리가 도보로 약 1500m 이내로 언급되며, 대규모 편의시설 및 종합병원 등은 포천시내 중심부로 이동해야 접근이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 규제

토지이용계획에 따른 다양한 지역 지구 지정 및 제한사항(계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등)이 다수 존재하여 추후 재건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 기타 잠재적 문제

감정가(145,000,000원) 대비 현 시세(약 83,000,000원 ~ 95,000,000원) 간의 상당한 차이가 존재합니다. 이는 낙찰가 결정 시 중요한 고려 요소가 되며, 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 가능성이 있는 반면, 실제 가치보다 감정가가 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다. 주변에서 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 신북면 일대의 아파트로, 신북면 지역 개발 사업의 수혜 가능성과 인근 관광 자원을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 2002년에 건축되어 연식은 있으나, 84.84㎡(약 25.66평)의 일반적인 아파트 면적을 가지고 있습니다. 권리 분석상 임차인의 대항력은 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 이용에 대한 복잡하고 다양한 규제가 존재하며, 감정가와 현 시세 간의 큰 격차는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신북면 일대의 도시 개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 감정가(145,000,000원) 대비 낮은 현 시세(약 83,000,000원 ~ 95,000,000원)를 고려할 때, 시세 차익을 통한 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 비교적 용이함.

* 인근 관광 자원(포천 아트 밸리, 허브 아일랜드 등)으로 인한 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 145,000,000원이나, 현재 시점에서의 유사 면적 아파트 실거래가 및 호가는 약 83,000,000원에서 95,000,000원 범위로 파악됩니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 없으므로, 해당 시세 범위를 기준으로 법원 매각 절차 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 이에 따라, 85,000,000원에서 98,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.