나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3005 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재‘가산동주민센터’북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1,7호선‘가산디지털단지역’이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제8층 제801호로서, (사용승인일: 2021.08.18.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 2~3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 140-17, 140-21 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194 m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3005 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제8층 제801호

건물 명칭: 한강

구분 건물: 10191100264595

물건 종류: 오피스텔

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

감정가: 253,000,000원

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 9.30㎡ (약 2.82평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 35.45㎡ (약 10.72평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

총 건물 층수: 지하 1층, 지상 10층

본건 위치: 지상 8층 제801호

건물 전체 호실 수: 40호

건물 사용 승인일: 2021년 08월 18일

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산동주민센터’ 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 지역 여건은 보통 수준입니다.

건축물대장상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중입니다.

건물에는 '1동'이라는 표시가 현황상 없는 것으로 확인되었습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 위치하며, 지하철 1호선 및 7호선 ‘가산디지털단지역’이 근거리에 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건의 말소기준권리는 2023년 02월 01일자 경기광주세무서장의 압류입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

말소기준권리 이후 접수된 권리들(압류, 강제경매)은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

집합건물 등기부상 주택임차권(김세희)이 을구에 등기되어 있으나, 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사 승계)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 09월 29일

* 확정일자: 2021년 09월 09일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 본건은 임차인 및 주택임차권 승계인이 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 가산동 일대는 디지털미디어시티와 함께 서울의 주요 IT 및 산업단지 중 하나로, 관련 기업들과 지원시설이 밀집해 있습니다.

일반상업지역에 속하며 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 개발 및 관리가 이루어지고 있습니다.

4.2. 주변 업종 현황

주변은 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, IT 관련 기업, 제조, 유통업체 등이 다수 입주해 있습니다.

오피스텔은 업무 종사자들의 주거 또는 임대 수익 창출을 위한 투자 대상으로 적합한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가산디지털단지역을 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 외식업체 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

본건은 업무시설 및 상업시설이 밀집한 지역에 위치하나, 오피스텔로 사용 승인받아 내부를 업무 또는 주거 목적으로 활용할 수 있습니다.

최근 신축된 건물로 비교적 쾌적한 주거 및 업무 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 토지이용계획상 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등의 제한이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 포함되어 있어, 향후 거래 시 해당 규정을 확인해야 합니다. (2025-08-21~2026.08.25, 2025-10-20~2026.12.31)

6.2. 권리 관련 리스크

* 임차인이 주택임차권 등기를 설정하였으나, 매각 조건상 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 등기 말소 조건이행 여부는 잔금 납부 시 최종 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 현황상 본건 건물에 '1동' 표시가 없다는 점은 건물 관리 및 등기부상 정보와 다를 수 있으므로, 현장 확인 시 추가적인 소명이 필요할 수 있습니다.

* 오피스텔이 현황 주거용으로 사용 중인 점은 추후 건물 관리 규약 또는 주택 관련 법규 적용 시 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산디지털단지의 역세권 오피스텔로, 2021년 신축된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

경매 절차상 명확한 권리관계로 인수되는 보증금이 없다는 점 또한 투자에 긍정적인 요소입니다.

다만, 토지이용계획상의 일부 제한과 현황 주거용 사용에 따른 추후 관리 이슈는 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지 역세권 입지: IT 및 산업단지의 중심지로 배후 수요가 풍부합니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 보증금이 없어 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용이 없습니다.

* 임대 수익 가능성: 주거용으로 사용 중이며, 직주근접 수요를 고려할 때 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 특히, 오피스텔 매매/임대 정보에 대한 JSON 분석 자료가 제공되지 않아 현 시세 파악에 한계가 있습니다.

감정가는 253,000,000원 (25,300만원)입니다.

일반적으로 권리관계가 명확하고 시장성이 있는 물건의 경우, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가 범위는 감정가 253,000,000원의 80%~90%인 약 202,400,000원 ~ 227,700,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

본 입찰가는 시장 조사 및 현장 방문을 통해 실제 거래 시세, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 조정해야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 상세한 현장 조사와 주변 시세 조사를 반드시 선행하시어 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.