나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52455 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 464-21 삼우렉스빌 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 대조동 소재 "대조초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택, 단독주택, 소규모 아파트단지, 주상용 건물 등이 혼재하는 주상혼용지대로 인근에 상가, 학교 등 생활편익시설이 소재하고 있어 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철역(6호선 구산역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 중 2층 203호로서 (집합건축물대장상 사용승인일 : 2011.11.30) 외 벽 : 화강석 마감 등 내 벽 : 미 상 바 닥 : 미 상 창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 현황 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구산생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교 육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁 고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세 대, 기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

공부상 근린생활시설(사무소)이나, 현황 주택으로 사용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 등기사항전부증명서상 임차권(보증금 150,000,000원) 설정되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52455 (1)

* 물건 소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 464-21 삼우렉스빌 2층 203호 (신주소: 서울특별시 은평구 연서로17길 6)

* 토지 면적: 14.96㎡ (약 4.52평)

* 건물 면적: 45.63㎡ (약 13.80평)

* 감정가: 180,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 조OO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 대조동 소재 "대조초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 단지, 주상용 건물 등이 혼재하는 주상혼용지대로, 인근에 상가, 학교 등 생활 편익 시설이 소재하여 주거지로서 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 구산역이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (은평구) 2024-04-09 (갑5)

* 등기사항 요약:

* 소유권보존 (갑1): 2011-12-05

* 공유자전원지분전부이전 (갑2): 2012-06-08 (매매)

* 주택임차권 (을1): 권리자 조빛나, 금액 150,000,000원, 인수 대상. 전입일자 및 확정일자 2023-02-28.

* 압류 (갑5, 갑7) 및 가압류 (갑9) 등 다수의 권리가 존재하나, 이들은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 조

* * 보증금: 150,000,000원

* * 차임: 0원

* * 전입일자(사업일자): 2023-02-28

* * 확정일자: 2023-02-28

* * 배당신고일자: 2025-02-11

* * 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 을구 1번 주택임차권(조빛나)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 해당 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (주의: 제공된 '인수 보증금 합계 0원' 정보와 상반되는 내용이므로, 실제 인수 부담 금액에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 주거지와 소규모 상가가 혼재된 주상혼용지대로, 지역 기반의 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근에 대조초등학교 등 교육 시설이 위치해 있어 학생 및 학부모 등 유동인구가 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 지하철 6호선 구산역이 인근에 있어 대중교통 이용객을 통한 잠재적 고객 확보가 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 상가 및 학교 등 기본적인 생활 편익 시설 이용이 가능하여 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

* 주거환경: 공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황 다세대주택으로 이용 중이며, 주변 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (허가 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등 / 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트 용도의 경우 2025.10.20.~2026.12.31.) 해당 구역 내에서 토지 거래 시 관련 허가를 취득해야 하므로, 매수인의 거래 목적 및 자격에 따라 제약이 발생할 수 있습니다. 외국인, 특정 용도, 또는 특정 기간에 따른 허가 요건을 반드시 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성: 을구 1번 주택임차권(보증금 150,000,000원)은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 경매 절차에서 임차인에게 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 해당 금액은 매수인이 추가로 부담해야 하므로 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다. (제공된 '인수 보증금 합계 0원' 정보와 상반되는 내용이므로, 인수 부담 금액에 대한 최종 확인이 필수적입니다.)

* 용도 불일치: 공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황 주택으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 용도 변경, 재건축, 담보 대출 실행 등에 있어 불이익이 발생할 수 있는 잠재적 문제입니다.

* 혐오시설 존재 여부: 주변 시설에 대한 조사 결과, 본건과 인접하거나 단지 내에 부동산 가치에 심각한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구에 소재한 근린상가 용도의 부동산이나, 현재는 주택으로 이용 중입니다. 입지적으로는 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난한 편이나, 토지거래허가구역 지정이라는 행정적 제약과 더불어 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 재무적 리스크를 안고 있습니다. 특히 임차인 보증금 인수 부담은 예상되는 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 인수 금액 확인이 무엇보다 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 6호선 구산역 인근에 위치하여 향후 역세권 개발 및 지역 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 현재는 주택으로 이용 중이나, 향후 용도 변경을 통해 상업 시설로서의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 인수 가능한 보증금(미확정)을 고려한 실질적 취득가 산정 시, 시세 대비 저가 매수의 기회를 포착할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 180,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준, 단 을구 1 임차권 인수 가능성에 대한 면밀한 검토 필요)

* 예상 입찰가 산정 시, 감정가 180,000,000원에서 인수 보증금 0원을 제외한 금액을 기준으로 하되, 실제 인수 부담이 발생할 경우 해당 금액을 추가로 고려해야 합니다. 따라서, 인근 시세, 건물 상태, 예상 명도 비용, 낙찰 후 예상되는 제세공과금 및 보유 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 단, 을구 1번 임차권(150,000,000원)의 인수 가능성이 매우 높으므로, 이를 실제 인수 부담으로 간주할 경우 실질적인 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.