나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3009 [1] 서울특별시 양천구 신월동 99-16 어반리더스 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월1동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제504호로서, (사용승인일: 2021.04.15) 외벽: 석재 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 공부상 "도시형생활주택(단지형다세대)"임. (후첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재경보기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단지의 "세장형"의 토지로서, 현황 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위 탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주 택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024 -09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토 지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025 .10.20. ~ 2026.12.31.), 도시관리계획 입안중임. 기호(2):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방 어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈 집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관 한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년9월9일 까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2026타경3009 (1) 사건에 대한 물건 분석 보고서입니다.

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3009 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 99-16, 어반리더스 제5층 제504호

* 건물명: 어반리더스

* 사용승인일: 2021년 04월 15일

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 감정가: 281,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOO

* 총 전유부 세대수: 16세대 (본건 포함)

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 18.62㎡ (약 5.63평)

* 토지 지분: 18.62㎡ (약 5.63평)

* 건물 면적 (전용면적): 29.91㎡ (약 9.05평)

* 건물 지분: 29.91㎡ (약 9.05평)

1.3. 건물 구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (평스라브지붕)

* 층수: 본건은 지상 5층 건물 중 제5층에 위치

* 외벽: 석재 붙임 마감 등

* 창호: 샷시 창호 마감 등

* 설비: 위생, 난방, 급배수, 승강기, 소화, 화재경보기 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월1동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2021.04.27 (유광진 외 1명)

* 소유권 이전 (매매): 2021.08.02 (이지안)

* 주택임차권: 2023.06.16 접수, 이찬휘, 269,000,000원. (말소 대상)

* 강제경매: 2026.01.06 접수, 주택도시보증공사, 269,000,000원. (말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 269,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-12

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어, 실제 권리관계에 대한 추가 확인이 필요한 상황입니다. 금액 미상인 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 269,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-03

* 확정일자: 2021-07-09

* 배당신고일자: 2023-06-16

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차권은 말소 예정인 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. (단, "물건명세서 참고사항"에 따른 조건부 매각)

* 물건명세서상 특별 인수 조건: 임차인 이찬휘 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 이는 낙찰자가 HUG의 미배당 보증금 잔액에 대한 별도 청구에 대해 부담하지 않음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (연립/다세대 주택)

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 지역의 연립 및 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 신월동 460-5번지 대경4차(가,나) 연립 (1981년식, 55.27㎡, 3층): 210,000,000원 (약 1,257만원/평)

* 2026년 5월, 신월동 523-26번지 효성쉐르빌 다세대 (2017년식, 52.41㎡, 6층): 302,000,000원 (약 1,911만원/평)

* 2026년 5월, 신월동 9-3번지 수명산시그니처 다세대 (2019년식, 55.56㎡, 2층): 329,000,000원 (약 1,958만원/평)

4.2. 본건과의 비교

본건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택(29.91㎡)으로, 비교적 최신 건축 연식의 장점이 있습니다. 주변 유사 신축 다세대 주택의 평당 시세(약 1,900만원 이상)를 적용할 경우, 본건의 면적(약 9.05평) 대비 시세는 대략 172,000,000원 수준으로 산출될 수 있습니다. 다만, 이는 동일 평형대의 거래 사례가 없어 직접적인 비교는 한계가 있으며, 감정가(281,000,000원)와의 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 기반 시설

본건은 신월1동주민센터 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리하며, 지역 내 편의시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

5.2. 건축물 정보

* 주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택)

* 철근콘크리트 구조, 지상 5층 건물

* 난방, 급배수, 승강기 등 기본 설비 완비

6. 잠재적 리스크

6.1. 비정상 임차인 존재

강동희 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어, 해당 임차인과의 실제 관계 및 향후 발생할 수 있는 잠재적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. HUG 보증금 관련 조건

주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 엮여 있으며, 임차 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액에 대한 청구권을 포기해야 하는 조건부 매각입니다. 이는 HUG의 회수액에 따라 낙찰자에게 간접적인 영향을 줄 수 있는 부분이므로, HUG의 배당 순위 및 예상 배당액 등을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 공항시설법 관련 구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역(외국인, 아파트 등 대상, 지정 기간 상이) 및 도시관리계획 입안 중인 지역으로, 향후 건축, 개발, 거래 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지와 최신 건축 연식이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 강동희 씨의 '0원' 보증금 관련 불확실성과 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건부 매각 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히, HUG의 보증금 회수 가능성 및 그로 인한 낙찰자의 영향 여부를 신중하게 검토해야 합니다. 감정가 대비 시세 분석 결과, 현재 시장 가치가 감정가보다 낮을 가능성이 있어, 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)으로 즉시 거주 또는 임대 가능.

* 편리한 교통 및 생활 인프라가 구축된 지역에 위치.

* 소형 주거 공간으로 1인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합.

* 향후 지역 개발 가능성 및 신축 소형 주택에 대한 수요 고려 시 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 281,000,000원이나, 제공된 주변 시세 자료를 바탕으로 산출된 유사 면적의 잠재적 시장 가치(약 172,000,000원)와 비교 시 상당한 괴리가 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인 강동희 씨의 불분명한 권리관계와 HUG 보증금 관련 복잡한 인수 조건 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰은 신중해야 합니다. HUG의 채권액(269,000,000원)을 고려하면, 본건의 실제 거래 가능 가치는 그 이하로 형성될 가능성이 높습니다.

종합적인 분석과 리스크 요인을 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하여 약 80% 수준인 220,000,000원에서 230,000,000원 사이로 제안합니다. 최적의 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 면담, HUG 관련 추가 정보 확인 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.