나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3001 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주의는 오피스텔,근린생활시설등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지1층 지상 10층 건물 내 제5층 제504호로 외벽 : 석재붙임마감등 창호 : 샷시창호등

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 노폭 약 4m의 막다른 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 140-17, 가산동 140-21 2필 모두 공히 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3001 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제5층 제504호 (도로명주소: 서울특별시 금천구 디지털로 208-17)

용도: 오피스텔 (현황 주거용 사용)

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

건물면적: 19.92㎡ (약 6.03평)

감정가: 188,000,000원

1.3. 감정 평가 요약

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지1층 지상 10층 건물 중 제5층 제504호

건물 외벽: 석재붙임마감 등, 창호: 샷시창호 등

건물 용도: 오피스텔 (현황 주거용)

건물 설비: 위생, 급배수, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 북서측 인근에 위치함.

주변은 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량으로 진입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 상황은 보통 수준임.

2.3. 인접 도로

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 4m의 막다른 도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부상 소유권보존(2021.08.31, 최노성), 소유권이전(2021.10.05, 이소영) 후 압류(경기광주세무서장, 금천구) 등기 기록이 존재함.

말소기준권리는 2023.02.01 접수된 경기광주세무서장 압류임.

현재 경매 신청 채권자는 주택도시보증공사 (2026.01.06 강제경매 개시 결정, 말소 대상)임.

총 등기부채권 합계는 198,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사 (임차인: 정 )가 2021년 9월 13일 전입 신고하였으며, 보증금 198,000,000원, 차임 0원임.

대항력은 없는 것으로 판단됨.

주택임차권 등기가 존재하였으나, 말소 처리되었음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (단, 토지 명세서상 '지상권개요'에 대한 언급은 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 여부 불확실)

3.4. 말소기준권리

2023.02. 01 접수 경기광주세무서장 압류 (말소 예정)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집된 지역임.

디지털단지 인근으로 관련 산업 종사자들의 주거 및 업무 수요가 있을 것으로 예상됨.

4.2. 토지이용계획

토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등 특정 대상자에 대한 규제가 적용될 수 있음 (2025.08.26.~2026.08.25, 2025.10.20.~2026.12.31).

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조의 10층 건물로, 본건은 5층에 위치함.

위생, 급배수, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의시설

가산디지털단지역 인근으로 대형 쇼핑몰 (마리오아울렛, 현대아울렛 등), 병원, 은행, 식당가 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

주변에 공원 및 녹지 공간은 제한적일 수 있으나, 업무 밀집 지역으로 직주근접성이 높음.

5.3. 혐오시설 여부

주변 반경 1km 이내에 유해 시설(예: 쓰레기 소각장, 폐수 처리장 등)에 대한 정보는 현재 확인되지 않음.

다만, 가산동 일대는 대규모 산업단지 및 상업시설 밀집 지역으로, 소음이나 교통 혼잡 등의 영향은 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 용도와 공부상 용도 불일치

집합건축물대장상 ‘업무시설(오피스텔)’로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중으로 확인됨. 이는 향후 용도 변경 시 제약이 있을 수 있음.

6.2. 임차인 관련 조건

매각 조건에 따라 임차인(정 ) 및 주택임차권 승계인은 매수인에게 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 함. 이로 인해 임차인과의 별도 협의 없이 명도가 진행될 수 있으나, 이행 여부는 매수인 책임 하에 확인 필요.

6.3. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'라는 특이사항이 기재되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요함. HUG가 채권자인 경우, 인수조건 변경으로 인해 예상치 못한 채무나 권리가 발생할 가능성 존재. 공동담보의 경우, 타 경매 물건과의 연관성을 파악해야 함.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산동의 오피스텔로, 역세권 접근성과 상업시설 밀집 지역의 이점을 가지고 있음.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 복잡한 권리관계 및 매각 조건 등은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

특히, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 관련 상세 내용을 추가 확인하여 정확한 인수 금액 및 추가 부담 가능성을 검토해야 함.

대항력 없는 임차인으로 명도 부담은 크지 않으나, 매각 조건의 이행 여부 확인은 필수임.

8. 투자 포인트

가산디지털단지 인근으로 직주근접성이 뛰어나 임대 수요 꾸준.

소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합.

일부 권리사항 말소 예정으로 권리관계 정리 후 비교적 깔끔한 명도 가능성.

단, 주변 시세 대비 입찰가 산정 시, 모든 제반 비용 및 잠재적 리스크를 고려해야 함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

해당 물건과 유사한 면적(19.92㎡)의 가산동 소재 오피스텔 실거래가 및 임대 시세를 분석할 필요가 있음.

주변 부동산 정보 및 최근 3~6개월 이내 실거래가, 동일 건물 내 유사 물건 시세 확인이 필수적임.

(추가적인 시세 조사가 필요하나, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 어려움. 제공된 감정가 1.88억원을 기준으로, 유사 면적 오피스텔의 현재 매매가는 1.8억 ~ 2.2억 원 수준으로 추정됨. 이는 단순 추정치이며, 실제 조사 필요.)

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 188,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

기타 낙찰 후 발생 예상 비용 (취득세, 법무사 비용, 명도 비용 등): 약 10% 고려 (18,800,000원)

순수 부동산 가치 (감정가 기준): 188,000,000원

현 시세 반영 및 낙찰 가능성 고려 시, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서 입찰가를 고려할 수 있음.

최적 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 200,000,000원

*본 입찰가는 현 시세 및 각종 리스크 요인을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 확인 및 주변 시세 정밀 분석 후 결정해야 함.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.