나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13878 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-84 킹덤그레이스 제102동 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 건물 내 제102동 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2018.05.21) 외벽: 치장석재붙임 및 치장벽돌쌓기 등 마감, 창호: 샷시창호 등 마감임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 세장형의 토지로서, 주상용의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서, 북서측으로 노폭 약 4m, 남동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 111-84: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03) 화곡동 111-85: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 화곡동 111-86: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13878 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 111-84 킹덤그레이스 제102동 제5층 제501호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 213,000,000원

토지면적: 12.35㎡ (약 3.74평)

건물면적: 27.39㎡ (약 8.29평)

건물 사용승인일: 2018.05.21

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접면

본건 토지는 남서측 및 북서측으로 노폭 약 4m의 도로와, 남동측으로 노폭 약 30m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기일: 2018.05.25

소유권 이전(매매) 등기일: 2019.01.21 (정재훈)

주택임차권 등기일: 2023.09.27 (이현정, 236,250,000원)

강제경매 개시 결정 등기일: 2025.12.31 (말소기준권리)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-19

대항력: 있음

비고: 임차인의 전입일자가 향후 시점으로 기재되어 있어 특이사항으로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이

보증금: 236,250,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-01-21

확정일자: 2019-01-21

배당신고일자: 2023-09-27

대항력: 있음

비고: 선순위임차인으로, 보증금 236,250,000원은 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 임대차 보증금 236,250,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 강서구 화곡동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 다양한 형태의 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 지역 내 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 유사 물건 시세

최근 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 2019년에 건축된 "더원"이라는 다세대 주택(19.98㎡)이 2026년 7월 21,600만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건(27.39㎡)과 비교 시, 면적이 약 1.37배 크므로, 이를 기준으로 산정한 예상 시장 가치는 약 296,000,000원 수준으로 추정됩니다. (216,000,000원 * 1.37)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 용도

본건은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 지상 7층 건물 중 제102동 제5층 제501호(도시형생활주택)입니다.

5.2. 주요 시설 및 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 편의 시설

"서울화곡초등학교"가 인근에 위치하며, 주변에 일반적인 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 보증금 관련 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 236,250,000원이 매수인의 인수 대상이라는 점입니다. 이는 감정가(213,000,000원)보다 높은 금액으로, 보증금 전액을 인수하게 될 경우 예상보다 높은 총 취득 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한 사항

본건 토지는 여러 제한 사항이 존재합니다. 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지 이용 규제를 받고 있습니다. 특히 공항 관련 구역 지정은 항공기 소음 및 건축물 높이 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 특이 임차인 정보

임차인 윤 의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 전입일자가 미래 시점(2025-09-19)으로 되어 있어, 해당 임차인의 권리관계 및 실질적인 거주 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구의 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2018년 준공)이라는 장점이 있습니다. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 상회하여 매수인이 인수해야 하므로, 총 취득 비용에 대한 신중한 검토가 필수적입니다. 공항 인근이라는 지리적 특성과 그로 인한 제한 사항 또한 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 수도권 신축급 도시형생활주택으로 잠재적 가치 보유

* 서울 강서구의 입지로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대

* 인수되는 보증금(236,250,000원)이 시세 대비 적절한 수준인지 면밀히 분석 필요

9. 예상 입찰가

본건의 예상 시장 가치는 유사 물건의 최근 거래 사례(2026년 7월, 19.98㎡ 기준 21,600만원)를 기반으로 산정 시 약 296,000,000원으로 추정됩니다.

인수해야 하는 임차인의 보증금은 236,250,000원입니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 본건의 시장 가치에서 인수 보증금을 차감하여 순수 자본 투입 예상액을 산정합니다.

예상 시장 가치: 약 296,000,000원

인수 보증금: 236,250,000원

예상 입찰가 = 예상 시장 가치 - 인수 보증금

예상 입찰가: 약 59,750,000원 (5975만원)

따라서, 예상 입찰가는 약 59,750,000원으로 산정됩니다.

총 취득 비용은 예상 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 될 것입니다.

총 예상 취득 비용 = 약 59,750,000원(예상 입찰가) + 236,250,000원(인수 보증금) = 약 296,000,000원.

이 금액은 시장 가치 추정치와 일치하나, 낙찰 가능성은 시장 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금 0원의 임차인 윤 에 대한 추가 확인이 필요하며, 해당 임차인의 권리 관계 또한 잠재적 리스크로 고려되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.