나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14227 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.01.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 "까치산역" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔,근린생활시설 등이 소재하는 상업지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 2,5호선 "까치산역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

화곡동 903-11 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 화곡동 903-12 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 내 제3층 제301호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(별첨 건물개황도 참조)

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 난방설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14227 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제3층 제301호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 219,000,000원

* 토지면적: 6.23㎡ (약 1.89평)

* 토지지분: 6.228㎡ (약 1.88평)

* 건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

* 건물지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 대상 물건은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서, 전반적인 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 2, 5호선 "까치산역"과 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인한 권리 소멸:

* 말소기준권리인 수협은행의 가압류 (갑4) 보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 여기에는 채권자 주택도시보증공사의 강제경매개시 결정 등기 (갑5, 본건 사건)와 주택임차권 (을3) 등이 포함됩니다.

* 소유권이전 등기 (갑3) 또한 말소기준권리보다 후순위로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 제공된 정보에는 지상권에 대한 언급이 있으나, 해당 물건 등기부등본 요약상 지상권 등기는 확인되지 않았습니다. 현재까지 파악된 바로는 매수인이 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 유 (주택도시보증공사)

* 보증금: 229,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 3월 31일

* 확정일자: 2022년 3월 31일

* 배당신고일자: 2024년 4월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 유 은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정입니다. 또한, 특이사항 및 주의사항에 명시된 바와 같이, 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 지하철역(까치산역) 역세권에 위치한 일반상업지역에 속해 있으며, 주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 상업지대에 위치하여 유동인구 및 잠재적 임차 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역을 도보로 이용 가능하며, 여러 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 관련 조건: 본 물건의 매각 조건에 따라 임차인(주택도시보증공사)은 배당받지 못한 보증금에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 합니다. 이는 매수인의 인수 부담이 없다는 장점이 있으나, 조건 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본 물건은 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 원추표면구역 등으로 지정되어 있어 항공기 운항과 관련된 높이 제한 등 규제가 존재할 수 있습니다.

* 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 특정 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (단, 본건 경매 매각 시에는 허가 절차 확인 필요)

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 시뮬레이션 조사를 실시한 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동의 지하철역 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 감정가는 2억 1,900만원입니다.

* 임차인의 대항력이 없으며, 매각 조건상 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점이 가장 큰 특징입니다.

* 공항 관련 규제 및 토지 거래 허가 구역 등 일부 제한 사항이 있으나, 역세권 소형 오피스텔이라는 점에서 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

* 권리 분석상 특별한 위험은 없어 보이나, HUG 인수조건의 명확한 이행 여부 및 주변 시세 변동 가능성을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 2, 5호선 까치산역 인근의 편리한 교통 여건을 갖춘 역세권 입지입니다.

* 전용면적 22.68㎡의 소형 오피스텔로, 비교적 적은 투자금으로 접근 가능합니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석 (시뮬레이션):

* 본건 감정가는 219,000,000원입니다.

* 주변 지역의 유사 면적(전용 20~25㎡) 오피스텔의 최근 3~6개월간 실거래가 및 매물 호가를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건의 적정 시세는 감정가 수준 내외로 판단됩니다.

* 단, 공항 관련 지구 지정 등 일부 제한 사항은 시세 반영 시 참고 사항이 될 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 225,000,000원

* 이는 감정가 및 시뮬레이션된 주변 시세를 바탕으로 산정된 범위입니다.

* 본 입찰가는 매수인이 인수하는 임차보증금이 없다는 전제 하에 책정되었습니다.

* 실제 입찰 시에는 법원 현황, 경쟁 분석 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.