나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52084 [2] 경기도 안산시 단원구 대부동동 294-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치 · 평가일 2025.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 '대부동복지체육센터' 남동측 근거리에 위치하며 주위는 전, 과수원, 농촌주택, 전원주택 등이 소재하는 해안농촌지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 중소형 차량의 접근이 가능하고 본건 서측 인근에 일반시내버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하나 노선 수, 운행횟수 등을 고려시 대중교통 여건은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

대체로 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 기호(1)은 주거용 건부지, 기호(3)는 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 토지는 지적 및 현황 맹지로서 인접지를 통하여 접근 가능하고, 기호(3) 토지는 남측으로 지적상 도로(현황 폐도)에 접하나 현황 맹지로서 인접지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 목조 스레이트지붕 단층 건물로서,
외벽 : 흙벽 위 몰탈마감
창호 : 목재창호 마감 등임.

기호(2) 토담조 스레이트지붕 단층 건물로서,
외벽 : 흙벽 위 몰탈마감 등임.

이용상태

(후면 '건물개황도' 참조)

기호(2) (목조) - 주택으로 이용중임.
기호(2) (토담조) - 창고로 이용중임.

설비내역

보일러 난방설비, 급배수설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

본건 제시건물 기호(2)의 종물인 제시외건물 (ㄱ)~(ㄷ)이 소재함.
(후면 '건물개황도' 참조)

공부와의 차이

본건 건물 기호(2) (토담조)의 공부 및 의뢰목록은 '농어가주택'이나 현황 '창고'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

①현황상 `맹지`임
②본건 지상의 제시외 건물들(슬래브지붕 단층 `변소`외 2건)은 매각에서 제외함
③농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52084 (2)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부동동 294-3

용도: 전

토지면적: 363.00㎡ (약 110평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 102,366,000원

매각대상: 토지매각

채권자: 군자농업협동조합 (정보 제공된 채권자 명칭 일부 가림)

1.2. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 안산시 단원구 대부동동 소재 '대부동복지체육센터' 남동측 근거리에 위치합니다.

주위는 전, 과수원, 농촌주택, 전원주택 등이 소재하는 해안농촌지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 교통 및 접근성

본건 인근까지 중소형 차량의 접근이 가능합니다.

본건 서측 인근에 일반시내버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하나, 노선 수와 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

1.4. 토지 형태 및 이용 현황

토지는 대체로 인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지입니다.

현재 '전'으로 이용 중입니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 자연환경

해안 농촌 지역에 위치하며, 주변에는 농경지와 주택들이 혼재되어 있습니다.

2.2. 접근 도로 상태

본건 토지는 지적 및 현황상 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근이 가능합니다.

2.3. 주변 시설

가까운 거리에 '대부동복지체육센터'가 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 1월 20일 접수된 군자농업협동조합의 근저당권(을11)입니다.

3.2. 권리 소멸 여부

말소기준권리보다 늦게 설정되거나 동일한 일자에 설정된 모든 권리(근저당, 지상권, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다. 따라서 인수되는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 291,000,000원입니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 농촌 지역으로, 주변은 농경지, 과수원, 농촌 주택 및 전원 주택 등이 주를 이루고 있습니다.

4.2. 편의시설 및 기반시설

인근에 '대부동복지체육센터'가 위치하고 있으나, 구체적인 상업시설이나 편의시설에 대한 정보는 부족합니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

대중교통 이용이 다소 불편한 지역으로, 차량을 이용한 접근성이 더 중요합니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

'대부동복지체육센터' 외에 도보로 이용 가능한 상업시설이나 생활 편의시설 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근성

본건 토지는 현황상 '맹지'이므로, 접근 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

토지 상의 제시외 건물들(슬래브지붕 단층 변소 외 2건)은 매각에서 제외됩니다.

6.3. 농지취득자격증명 필수

농지법에 따라 농지취득자격증명을 매각 결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 매수인이 납부한 보증금은 반환되지 않습니다.

6.4. 원상회복명령 가능성

본건 토지의 현황 이용 상태나 제시외 건물 제외 조치 등으로 인해 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

6.5. 공부와의 차이

건물감정평가요항표에 따르면, 특정 건물(토담조)의 경우 공부상 '농어가주택'이나 현황은 '창고'로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 현재 이용 상태와 공부상 내용 간의 차이가 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 대부동 일대의 농경지로, 현황상 맹지이며 농지취득자격증명이 필수적인 물건입니다. 대중교통 여건이 불편하고, 제시외 건물 제외 및 원상회복 명령 가능성 등의 리스크 요인이 있습니다. 농지법 규정을 준수하며 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안을 마련할 수 있다면, 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력

대부도 지역의 개발 계획이나 관광 활성화 등에 따른 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 경매 시장에서의 경쟁력

맹지 및 농지라는 특성과 관련 규제로 인해 일반 투자자들의 접근이 제한적일 수 있어, 비교적 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,366,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 맹지라는 점, 농지취득자격증명 발급 필요성, 대중교통 불편, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 주변 토지 시세 및 본건의 실질적인 활용 가치를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 없으므로 감정가를 기준으로 낙찰 가능성을 판단할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.