나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52601 [1] 서울특별시 강동구 암사동 421 케이집쎄븐 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서을특별시 강동구 명일동 소재 '명일역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트,단독·다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 동측 인근으로 지하철역 '명일역(5호선)' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사디리형 토지로서 현황 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 로폭 약6m 내외, 남동측으로 로폭 약4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상: 외국인 등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간: 25.8.26.~26.8.25., 국토부공고 2025-1058호).

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 제3층 제302호로서(사용승인일: 2018.05.17) 외 벽: 석재 붙임 및 징크판넬 등 마감. 창 호: 하이섀시 창호 등.

이용상태

현황 도시형생활주택(후첨 '건물이용 및 임대개황도'참고)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없습니다

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52601 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 암사동 421 케이집쎄븐 3층302호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 235,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 19.07㎡ (약 5.77평)

* 건물면적: 29.01㎡ (약 8.78평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 '명일역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독·다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 동측 인근으로 지하철 5호선 '명일역' 및 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시됩니다. 명일역 인근은 맛집과 특화거리, 명일전통시장 등 다양한 편의시설이 위치해 있습니다.

* 건물 구조 및 연면적: 본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제3층 제302호이며, 사용승인일은 2018년 5월 17일입니다. 건물 전용면적은 29.01㎡ (약 8.78평)입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 지정) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 말소기준권리는 2024년 7월 23일 접수된 이천세무서장의 압류(갑3)입니다.

* 인수/소멸 권리 요약: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 을구 3번 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다.

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 이은영 (한국주택금융공사)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 11월 22일

* 확정일자: 2019년 10월 22일

* 대항력: 있음.

* 비고: 을구 3번 주택임차권 등기일(2024.10.28 접수)은 말소기준권리(2024.07.23 접수)보다 후순위이나, 임차인의 대항력이 존재합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 (갑1, 2018-05-29) - 소멸

* 지분 이전 (갑2, 2022-11-11) - 소멸

* 압류 (이천세무서장, 갑3, 2024-07-23) - 말소기준권리, 소멸

* 압류 (강동구, 갑4, 2024-12-12) - 소멸

* 압류 (양평군, 갑5, 2025-01-15) - 소멸

* 강제경매 (한국주택금융공사, 갑6, 2026-01-02) - 채권자, 소멸

* 주택임차권 (이은영, 을3, 2024-10-28) - 인수 가능성이 있으며, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 동향: 제공된 JSON 데이터에 따르면, 암사동 지역의 다세대주택(2013년식, 29.97㎡)은 약 3억 850만원에 거래되었고, 비교적 신축인 다세대주택(2022년식, 47.85㎡)은 약 5억 9,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건과 유사한 면적 및 준공 연도(2018년)를 가진 건물이라면, 시장 가격은 대략 3억 원에서 3억 6,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 건물 종류 및 특징: 본 물건은 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2018년 준공)이며 개별난방, 기본 위생 및 급배수 설비, 소화전, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 명일역 인근에는 명일전통시장, 다양한 음식점과 카페가 모여 있는 '명리단길' 등 생활편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 주변에 학교와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 편리함을 제공합니다.

* 교통: 지하철 5호선 명일역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 건물 또는 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등이 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 보증금: 선순위 임차인 이은영 씨의 보증금 190,000,000원이 존재하며, 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. 이 점은 투자 시 가장 주의해야 할 부분입니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본건 소재지는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건물 매각 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 명일역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 양호한 편입니다. 그러나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 전액 미배당 시 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매수 후 거래 시 절차가 필요합니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 신축 건물: 2018년에 준공되어 비교적 최신 건물이므로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 명일역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 양호한 주변 환경: 주거 지역으로 학교, 근린생활시설 등이 인접하여 생활 여건이 좋습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 235,000,000원입니다. 유사 면적의 최근 실거래가를 고려할 때, 시장 가격은 대략 300,000,000원에서 360,000,000원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 존재합니다.

이러한 시장 상황 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 280,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가보다 높고 시장 가격 범위 내에 있으며, 임차인 리스크를 반영한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.