나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104735 [1] 서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 '경기고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등 공동주택, 상업용건물, 업무용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 수도권지하철 9호선 '봉은사역', 수도권지하철 7호선 '청담역' 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상20층 건물 내 제8층 801호(기호1) 제14층 1402호(기호2)로서 (사용승인일 2021년 10월 19일), 외벽 : 외장석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. #별첨 내부구조도 참조.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재자동탐지 및 경보설비, 소화전설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 간선도로인 영동대로와 북측으로 자동차 통행이 가능한 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(국제교류복합지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),건축선<추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경104735 (1)

1.2. 물건 종별

아파트 (집합건물)

1.3. 소재지

서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 8층 801호

1.4. 건물명

삼성브르넨

1.5. 전용면적 및 분양면적

전용면적: 41.50㎡ (약 12.55평)

분양면적: 제공된 정보에는 명시되어 있지 않으나, 해당 건물은 총면적 2992.29㎡ 규모로 아파트 22세대, 오피스텔 6실, 근린생활시설 3호로 구성되어 있습니다.

1.6. 토지면적

총 토지면적: 13.88㎡ (약 4.20평)

토지 지분: 13.8783㎡

1.7. 감정가

3,310,000,000원

1.8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.9. 경매 구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

케OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 '경기고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 및 다세대주택 등 공동주택, 상업용 건물, 업무용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 수도권 지하철 9호선 '봉은사역', 수도권 지하철 7호선 '청담역' 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 매우 양호합니다.

2.3. 도로 상황

본건 서측으로는 간선도로인 영동대로와 북측으로는 자동차 통행이 가능한 도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(국제교류복합지구), 광로3류(폭 40m~50m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)으로 지정되어 있어, 관련 규정 확인이 필수적입니다. 건축선은 도로경계선에서 3미터 후퇴 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에 경기고등학교가 있으며, 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다. 검색 결과, 본건 주변에서 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리 (추정)

제공된 정보만으로는 명확한 말소기준권리를 특정하기 어렵습니다. 다만, 통상적으로 경매의 경우 선순위 담보권이나 압류 등이 말소기준이 되며, 본건의 경우 채권자 '케OOOOOOOOOOO'가 경매를 신청한 것으로 보아 해당 채권 또는 그보다 앞선 권리가 말소기준이 될 가능성이 높습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 이는 해당 부동산에 지상권이 설정되어 있으며, 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 함을 의미합니다. 지상권의 내용 및 범위를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-04

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 매우 이례적입니다. 비록 대항력은 없는 것으로 판단되나, 해당 임차인과의 관계 또는 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 강남구 삼성동은 서울의 핵심 상업 및 업무 지구로, 높은 경제적 가치와 잠재력을 지닌 지역입니다. 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 조화롭게 배치되어 있으며, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 주요 시설 접근성

봉은사역과 청담역을 이용할 수 있는 더블 역세권에 위치하며, 영동대로와 같은 주요 간선도로와 인접하여 강남권 내 이동은 물론 서울 전역으로의 접근성이 뛰어납니다. 또한, 주변에 다양한 상업 시설, 업무 시설, 문화 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 개발 잠재력

본건 인근은 국제교류복합지구 개발 계획 등 대규모 개발 사업이 예정되어 있거나 진행 중인 지역입니다. 이러한 개발 호재는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 사용 승인일

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2021년 10월 19일에 사용 승인을 받았습니다. 지하 4층부터 지상 20층까지 건축되었으며, 본건은 8층 801호입니다.

5.2. 내부 설비

건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 화재자동탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 도시가스 공급 설비, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설 (교육, 상업 등)

단지 인근에 경기고등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 상업 시설, 금융 기관, 의료 시설 등이 근거리에 위치하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 제한 사항 (지상권)

본건의 가장 큰 리스크 요인은 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'입니다. 낙찰자는 해당 지상권을 인수해야 하므로, 지상권 설정의 목적, 범위, 존속 기간 등을 철저히 확인하고, 이로 인해 발생할 수 있는 재산권 행사 제한 및 추가적인 부담을 충분히 인지해야 합니다.

6.2. 건축물 하자 (위반건축물)

집합건축물대장에 '위반건축물'로 표기되어 있습니다. 이는 건축법규 위반 사항이 존재함을 의미하며, 원상회복 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 처분 및 이에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다. 반드시 관할 구청에 방문하여 정확한 위반 내용 및 처리 현황을 확인해야 합니다.

6.3. 특이 임차인 (보증금/차임 0원)

임차인 이채이의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있는 점은 일반적이지 않습니다. 대항력은 없다고 판단되나, 소유주와의 특수 관계, 명도 관련 분쟁 가능성 등 추가적인 확인이 필요하며, 이로 인한 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 도시계획적 제한 (토지거래허가 등)

다수의 용도지역, 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 그리고 특히 '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정으로 인해 향후 부동산 거래 시 허가를 받아야 하는 등 행정적 제약이 따를 수 있습니다. 허가구역 지정 기간 및 대상 요건을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대한민국 부동산 시장의 중심이라 할 수 있는 강남구 삼성동에 위치한 아파트로, 최신 축 축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 더블 역세권이라는 우수한 교통 환경과 국제교류복합지구 개발과 같은 미래 가치 상승 잠재력은 매우 매력적인 투자 포인트입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권과 위반건축물 등 중대한 권리 및 행정적 리스크가 존재하므로, 이러한 위험 요인들을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 위험을 최소화하고 잠재 수익을 극대화할 수 있는 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남구 삼성동, 국제교류복합지구 인근이라는 탁월한 입지 조건.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 상태 양호 및 즉시 활용 가능.

* 뛰어난 교통망: 9호선 봉은사역, 7호선 청담역 이용 편리, 주요 도로 접근성 우수.

* 개발 호재: 주변 개발 사업으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 수익 잠재력: 투자 및 실거주 목적 모두 고려할 수 있는 우량 물건.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,310,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 0원이므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정할 필요는 없습니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권, 위반건축물 등 리스크 요인이 존재하므로, 이러한 부분에 대한 면밀한 분석과 함께 주변 시세, 건물 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 함께 심층적인 시장 분석 및 권리 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.