나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경495 [1] 서울특별시 강동구 암사동 433-127 샤인트리움 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '성덕고등학교' 북서측 인근에 위치하는 공동주택(다 세대주택) 샤인트리움 제에이동 제4층 제401호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주 택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선 '명일역'이 소 재하는 등 대중 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하-층/지상5층 건물 내 제4층 제401호로서 (사용승인일 : 2018.12.12) 외벽 : 외장 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로대비 완경사지로서 부정형의 토지이며, 공동주택(단지형다세대주택) 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 남측 방향 및 북서측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 각각 접 하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 도로(2004-11-05)(접합), 가축사육제한 구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발1 63m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보 호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약 에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래 계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25. 국토부공고2025-1058호 )임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물대장상 현황도면, 유사 평가전례 및 외부관찰 등에 의해 작성되어 실제 이용상태 및 내부구조도와 상이할 수 있는 바 경매 입찰 시 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경495 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 433-127 샤인트리움 에이동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 344,000,000원

토지면적: 24.69㎡ (약 7.47평)

건물면적: 39.75㎡ (약 12.03평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인

주의사항:

특수물건정보: 대항력있는 임차인

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '성덕고등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 '명일역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

본건 건물은 남측 및 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 차량 통행 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 04월 02일자 주식회사 우리카드의 가압류입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 전부 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 67,698,968원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (심 - 보증내역)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024년 12월 06일

* 확정일자: 2024년 12월 06일

* 배당신고일자: 2026년 03월 17일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계 (제공된 정보 기준): 0원

위 임차인은 대항력(2024년 12월 06일)이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 권리 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 경매 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 이는 투자 시 매우 주의해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래 (2013년 건축, 29.97㎡): 약 308,500,000원 (약 10.29백만원/㎡)

* 2026년 5월 거래 (2022년 건축, 47.85㎡): 약 590,000,000원 (약 12.33백만원/㎡)

* 2026년 5월 거래 (1986년 건축, 42.57㎡): 약 203,000,000원 (약 4.76백만원/㎡)

본건은 2018년 12월에 사용승인된 건물로, 전용면적 39.75㎡ (약 12.03평)입니다.

최근 거래 사례 중 2013년 건축된 주택의 면적당 가격(약 10.29백만원/㎡)을 기준으로 적용 시, 본건의 시장 가치는 약 409,000,000원 (39.75㎡ * 10.29백만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

최신 건축물(2022년)의 시세(약 12.33백만원/㎡)를 적용하면 약 489,900,000원까지도 예상할 수 있습니다.

이를 종합하면, 본건의 현재 시세는 약 450,000,000원에서 490,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가(344,000,000원) 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

5. 생활정보

건물은 2018년 12월 12일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 내 4층에 위치합니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창호로 마감되었습니다.

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 주차장시설이 갖추어져 있습니다.

현황 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

공부와의 차이는 없습니다. 다만, 현황 조사 시 폐문 등으로 인한 내부확인이 제한적이어서 실제 이용 상태와 다소 상이할 수 있으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 보증금 275,000,000원에 대해 대항력이 있어, 임차인이 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 수 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 반드시 현장 조사 및 권리 분석을 통해 명확히 확인해야 합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.08.26.~2026.08.25.), 소유권 이전 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

주변 지역에 혐오 시설이 있다는 정보는 현재 제공된 자료에는 명시되어 있지 않으나, 실제 거래 시에는 지도 서비스 등을 통해 주변 환경을 면밀히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 암사동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 가장 큰 변수이며, 이는 낙찰가의 실질적인 상승 요인이 될 수 있습니다. 토지거래허가구역이라는 점도 거래 과정에 추가적인 절차를 요구합니다.

철저한 현장 조사와 임차인 권리관계 확인을 통해 리스크를 명확히 파악하고, 이를 반영한 입찰 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 높은 시세 형성으로 인한 시세 차익 기대 가능성.

비교적 신축(2018년 준공)으로 내부 상태 양호 예상.

지하철 5호선 명일역 역세권으로 교통 편리성.

아파트, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 안정 지역.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 가장 중요합니다.

만약 임차인의 보증금 275,000,000원을 낙찰자가 전부 인수해야 한다면, 예상되는 시장 가치(약 450,000,000원)를 고려할 때, 낙찰가는 총비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 산정해야 합니다.

이 경우, 가능한 최고 입찰가는 약 175,000,000원 (450,000,000원 - 275,000,000원) 수준이 됩니다.

다만, 이는 매우 공격적인 입찰가이며, 감정가(344,000,000원)보다 현저히 낮은 수준입니다.

임차인 관련 정보의 불확실성(인수 보증금 합계 0원 기재)을 감안하여, 보증금 인수 부담이 적거나 없다고 판단될 경우 감정가 이상으로 입찰이 이루어질 수 있습니다.

그러나 보증금 인수 위험을 완전히 배제할 수 없으므로, 보수적인 관점에서 180,000,000원에서 230,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 범위 내에서 입찰 시, 총 인수 비용은 약 455,000,000원에서 505,000,000원 사이가 될 것입니다.

최종 입찰가는 임차인 현황에 대한 철저한 재확인 및 본인의 투자 성향과 위험 감수 수준에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.