나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14222 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-15 웨스트오션 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울신흥초등학교" 북도측 인근에 위치하는 부동산으로, 인근으로 단독주택, 다세대주택, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내, 제5층 제504호로서 (사용승인일자 2022.01.03) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 이중창호 등임

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 4필 일단의 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 6m, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,건축허가·착공제한지역(2022-09-15)(제한 기간: 2022.9.15.~2024.9.14./2024. 9.15.~2025.9.14.)<건축법>,건축허가·착공제한지역(2025-03-27)( 제한기간 : (최초) 제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>,건축허가·착공제한지역(2025-09-11)(행위제한 고시일로부터 3년)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,대공방어 협조구역(위 탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에 관한허가구역(2022-08-26)(지정기간:2023.8.31.~2024.8.30./2024.8.31.~2025.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18.~2025.8.30./2025.8.31. ~2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지 정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

• 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14222 (1)

• 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 3-15 웨스트오션 제5층 제504호

• 건물명: 웨스트오션

• 용도: 도시형생활주택 (건축물 현황상 공동주택, 근린생활시설)

• 토지면적: 21.12㎡ (약 6.39평)

• 건물면적: 29.61㎡ (약 8.95평)

• 감정가: 241,000,000원

• 사용승인일: 2022년 1월 3일 (신축)

• 매각방법: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

• 본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, 서울신흥초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다.

• 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 공원 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

• 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

• 2022년 사용승인된 신축 건물로서 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

1.2. 권리분석

• 본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되었으며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

• 매각으로 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다. 말소기준권리는 부천세무서장의 압류(갑3)입니다.

• 등기부상 모든 권리(소유권 보존, 공유자 지분 이전, 압류, 강제경매, 주택임차권)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

• 인수되는 권리(보증금 등)는 없습니다.

• 주택임차권(을3)은 김 명의로 보증금 230,000,000원, 전입일 2022-02-25, 확정일 2022-02-07로 등기되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

• 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 별도의 보증금을 인수할 의무는 발생하지 않습니다.

• 총 등기부채권액은 230,000,000원이나, 매수인 인수분은 0원입니다.

1.3. 상권분석

• 본 물건이 소재한 금천구 시흥동 일대는 주거 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

• 주변에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

• 건축물 현황상 근린생활시설 용도가 병기되어 있어, 일부 상가 이용 시 지역 내 유동인구 흡수 효과를 기대할 수 있습니다.

• 단, 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 거리가 있어 활발한 상권 형성보다는 주거지의 성격이 강합니다.

1.4. 생활정보

• 주변 시설: 서울신흥초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 편리한 환경을 제공합니다.

• 편의시설: 기본적인 생활 편의시설은 도보권 내에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

• 교통: 버스 정류장이 가까워 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다.

• 건축물 상태: 2022년 준공된 신축 건물로, 최신 설비(위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기)를 갖추고 있어 즉시 사용 및 거주에 문제가 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

• HUG 인수조건: 매각 조건에 따라 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 필수적입니다. 이 조건이 원활히 이행되지 않을 경우, 매수인이 추가적인 부담을 질 가능성이 있습니다. (단, 대항력 없는 임차인이므로 가능성은 낮음)

• 토지이용계획상 제한: 건축허가·착공제한지역(2022.09.15.~2025.09.14.), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어 협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

• 공동담보 물건: 본 물건은 공동담보로 진행된 이력이 있는 것으로 파악됩니다. 이는 다른 공동담보 물건의 경매 결과에 따라 본 물건의 낙찰가 형성에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 2022년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 상대적으로 최신 건물이라는 점이 큰 장점입니다.

• 권리 분석 결과 인수되는 권리가 없어 명도 및 법적 리스크가 낮습니다.

• 다수의 토지이용계획상 제한 사항은 향후 잠재적 가치 상승이나 활용에 제약이 될 수 있으므로, 투자 전 반드시 확인해야 할 부분입니다.

• 제공된 주변 시세 자료는 건립 연도가 오래된 빌라들로 구성되어 있어, 본건의 최신 연식 및 도시형생활주택이라는 특성을 고려한 별도의 시세 분석이 필요합니다.

• HUG 인수조건에 따른 명도 및 말소 관련 사항을 명확히 확인하고 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

• 신축 건물: 2022년식으로 현대적인 시설과 디자인을 갖추고 있어 즉시 임대 또는 거주 목적 모두에 적합합니다.

• 권리상 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 매우 적습니다.

• 향후 가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 신축 건물로서의 희소성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

• 감정가: 241,000,000원

• 감정가 기준 평당가: 약 8,139,142원/㎡

• 주변 시세 분석: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 건립 연도가 1980년대~2000년대 초반으로 본건(2022년식)과 비교 시 연식 차이가 매우 큽니다. 따라서 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다. 일부 사례에서 평당가가 감정가 수준 이상으로 나타나기도 하나, 정보의 다양성 및 신뢰도를 고려할 때 본건의 정확한 시세 산출에는 추가 조사가 필요합니다.

• 인수 보증금: 0원

• 예상 입찰가 산정:

• 본 물건은 신축 건물이라는 점과 권리 상 인수되는 부담이 없다는 점에서 높은 경쟁률이 예상될 수 있습니다.

• 그러나 HUG 인수조건과 관련된 절차적 불확실성 및 다수의 토지이용계획상 제한 사항을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

• 감정가 241,000,000원을 기준으로, 신축 건물의 가치를 반영하되 잠재적 리스크를 고려하여 감정가의 약 87% ~ 97.5% 수준인 210,000,000원에서 235,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

• 최종 입찰가는 물건의 실제 상태, 현장 조사 결과, 경쟁 물건 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

• 잠정적 예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.