나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14230 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제2층 제206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '서울시흥초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제 반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상11층 건물 내 제2층 제206호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '오피스텔'임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스 프링클러설비, 주차타워, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(금천구심), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역( 위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025 -10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14230 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

감정가: 264,000,000원

3. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제2층 제206호

용도: 오피스텔 (업무시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축년도: 2021년

4. 건물 및 토지 정보

토지면적: 7.48㎡ (약 2.26평)

건물면적: 25.79㎡ (약 7.80평)

전용면적 (추정): 18.27㎡ (약 5.53평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상11층 건물 중 제2층 제206호

2. 입지조건

3. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '서울시흥초등학교' 남서측 인근에 위치함.

주위는 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

4. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통임.

3. 권리분석

4. 등기부상 권리관계

말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매 개시 결정 (등기부상 접수일자 2026-01-02, 금액 241,406,090원. 제공된 정보에 따르면 이 권리가 말소기준권리로 기재되어 있으나, 임차인 김형균의 주택임차권(접수일자 2025-08-08, 인수 조건)이 더 선순위일 가능성이 높음. 물건명세서상 김형균의 보증금은 매수인 인수 대상임.)

소유권 관련 등기: 정두진 외 4명 (소유권보존)

기타 권리: 다수의 소유권 이전 및 신탁 말소 등기 확인됨.

5. 임차인 현황 및 권리분석

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 일부 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 함.

* 임차인: 김형균

보증금: 236,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-01

확정일자: 2022-06-02

배당신고일자: 2025-08-08

대항력: 있음

인수 여부: 보증금 236,000,000원 매수인이 인수 (물건명세서 및 등기부 요약 확인).

* 임차인: 장호원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-15

대항력: 있음

인수 여부: 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 장효근

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-15

대항력: 있음

인수 여부: 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있으므로 금액이 미상이라도 주의 필요.

인수 보증금 합계: 236,000,000원 (김형균 임차인의 보증금)

4. 상권분석

5. 본 물건이 위치한 금천구 시흥동 일대는 오피스텔, 주거시설, 근린생활시설이 복합적으로 분포되어 있어 안정적인 상권 형성 가능성이 있음.

서울시흥초등학교 인근에 위치하여 배후 수요가 존재하며, 주변 지역 개발 계획 등에 따라 상권 가치 상승 여력 보유.

인근에 폭 약 6미터 도로가 있어 접근성이 양호한 편임.

5. 생활정보

6. 주변에 서울시흥초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

오피스텔, 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

7. 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 김형균의 보증금 236,000,000원이 매수인이 인수해야 하므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 필수적임.

보증금 미상 임차인의 존재: 장호원, 장효근 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 표기되어 있음. 향후 보증금 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없으므로 면밀한 추가 조사가 필요함. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함)

토지이용계획 상 제한: 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 개발, 거래 등에 제한이 있을 수 있음. (특히 2025-08-21 및 2025-10-15까지 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 확인 필요)

혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 본건 부동산 인근에 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

8. 본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 신축 오피스텔로, 안정적인 입지와 신축 건물의 이점을 가지고 있음.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 236,000,000원 인수 부담이 존재하며, 보증금 미상 임차인 존재로 인한 불확실성이 있어 권리분석이 매우 중요함.

반드시 명도 및 인수되는 임차인의 보증금 전부를 고려하여 실질적인 투자 가치를 평가해야 함.

8. 투자 포인트

9. 신축 오피스텔로 비교적 현대적인 시설 및 관리 상태 기대 가능.

금천구 개발 계획 및 지역 수요에 따른 시세 상승 잠재력 보유.

성공적인 명도 및 임차인과의 협의를 통해 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

10. 예상 입찰가는 인수되는 보증금 236,000,000원을 제외하고 산정해야 함.

감정가: 264,000,000원

토지/건물 면적: 25.79㎡ (약 7.80평)

최근 매매 사례 분석:

2024년 7월 30일, 10층, 18.27㎡ (전용): 249,000,000원

2024년 5월 28일, 7층, 18.27㎡ (전용): 150,000,000원

최근 매매가는 18.27㎡(약 5.53평) 기준, 150,000,000원 ~ 249,000,000원으로 분포. 본건 건물 면적 25.79㎡ (약 7.80평)을 고려 시, 최근 최고가 매매 사례(249,000,000원)는 10층, 최저가 매매 사례(150,000,000원)는 7층에 해당하며, 층별 가치 차이를 고려해야 함.

인수 보증금 236,000,000원을 제외하면, 매수인의 실질적인 추가 부담액은 최저 매매가 기준으로도 13,000,000원 (249,000,000 - 236,000,000) 정도이며, 감정가 기준으로는 28,000,000원 (264,000,000 - 236,000,000)임.

본 물건의 2층이라는 점과 인수되는 높은 보증금을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요함.

예상 입찰가: 240,000,000원 ~ 250,000,000원 (이는 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 상황, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 하며, 인수되는 보증금 236,000,000원을 제외한 추가 지출액을 합산한 총 취득가액이 적정 범위 내에 있는지 반드시 검토해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.