나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14170 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현선f즈오g · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "가산중학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 "독산역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상12층 건 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2021.07.08.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 대체로 장방형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역 (진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 민간임대주택 등록과 전세권 등기사항 있음. 전세금 금260,000,000원 / 존속기간 2023년08월04일 부터 2025년08월03일까지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보:

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14170 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제101동 제2층 제203호

건물명: 미림에이클래스

용도: 오피스텔

건축년도: 2021년 7월 8일 (사용승인일)

감정가: 268,000,000원

건물면적: 29.71㎡ (약 9.00평)

토지면적: 10.48㎡ (약 3.17평) (토지 지분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 윤OO

1.1. 건물 개요:

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 12층 건물 중 제2층 제203호입니다.

2. 입지조건:

본 건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.1. 주변 환경:

"가산중학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 상황:

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 "독산역"이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태:

본건 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석:

본 건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 을3(전세권설정, 2024-03-26, 260,000,000원)입니다.

3.1. 주요 권리 사항:

* 선순위 임차인: 윤은솔 (전입일자 2021-08-04, 확정일자 2021-07-26)

* 보증금: 260,000,000원 (임차인 현황 기준)

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 등기부상 주택임차권: 을4 (2026-09-17, 윤은솔, 249,000,000원, 말소: 인수)

* 물건명세서 상 인수되는 임차보증금: 249,000,000원. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석 상 기재되어 있으나, 물건명세서 상 인수 보증금 존재 가능성이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.)

* 채권자이자 임의경매 신청인: 윤OO (임차인 윤은솔로 추정)

3.2. 권리분석 요약:

선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성이 있습니다. 임의경매 신청인이 임차인이므로, 보증금 회수에 대한 의지가 강하며 경매 진행 여부 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권분석:

본 물건은 업무시설, 오피스텔, 주거시설이 혼합된 지역에 위치하여 다양한 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

4.1. 주변 시설:

"가산중학교"가 인근에 있으며, 근린생활시설 및 업무시설이 다수 소재하여 유동인구가 있는 지역입니다.

4.2. 토지이용계획:

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 소로 1류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수인의 신분 및 용도에 따른 거래 제한 가능성이 있습니다.

4.3. 혐오시설 정보:

주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보:

해당 물건은 주거 및 업무 활동에 필요한 기본적인 생활 편의 시설을 갖춘 지역에 위치합니다.

5.1. 편의시설:

인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 쇼핑 및 여가 활동이 가능합니다.

5.2. 교육시설:

"가산중학교"가 가까이 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 교통 인프라:

지하철 1호선 "독산역"을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크:

본 건은 인수해야 할 임차보증금 잔액의 위험이 가장 큰 리스크입니다.

6.1. 임차보증금 인수 위험:

임차인 윤은솔의 보증금 249,000,000원 중 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 실제 매수인의 총 투입 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정:

향후 매수인이 외국인이거나 특정 용도로 토지를 이용하려 할 경우, 토지거래 허가를 받아야 하며, 이에 따른 절차 및 제한이 발생할 수 있습니다. (2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 기간 내)

7. 종합 의견:

본 건은 2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 역세권 입지 및 주변 업무지구 접근성이 좋은 장점이 있습니다. 그러나, 선순위 임차인의 높은 보증금(249,000,000원) 중 인수 가능성이 있다는 점이 매우 중요한 리스크 요인입니다. 임의경매 신청인이 임차인이라는 점을 고려할 때, 임차인의 보증금 회수 시도와 낙찰가의 관계를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트:

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물이 비교적 최신 상태입니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 독산역 이용이 용이하여 직주근접성이 우수합니다.

* 배후 수요: 가산/디지털단지 등 주요 업무지구가 인접하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가:

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(29.71㎡)의 오피스텔이 2025년 6월 30일에 279,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 268,000,000원입니다.

하지만, 본 건은 249,000,000원의 임차보증금 인수 위험이 존재하므로, 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

이러한 높은 위험성을 고려할 때, 공격적인 투자자는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

적정 예상 입찰가 범위는 180,000,000원 ~ 210,000,000원 내외로 제안합니다. 다만, 이는 매수인이 인수하는 보증금의 실제 금액 및 배당 우선순위에 따라 달라질 수 있으며, 투입 총액이 시장가격을 초과하지 않도록 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.