나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14070 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 74-1 더라온 제1층 제102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주 위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2019.09.02.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 102호로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 공동주택(도시형생활주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외, 남측으로 노폭 약3미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지 역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이: 자세한 사 항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지 원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.08.26.~ 2026.08.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간: 2025.10.20.~2026.12.31)<추 가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14070 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 74-1 더 라온 제1층 제102호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 230,000,000원

* 토지면적: 18.52㎡ (약 5.61평)

* 건물면적: 28.00㎡ (약 8.47평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임OO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (2019년 9월 2일 사용승인)

* 건물층수: 5층 건물 중 1층 102호

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역 등 (세부사항은 권리분석 참고)

1.1. 입지조건

2

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 "우장초등학교" 남서측 인근

* 주변환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 혼재 지역

* 교통: 제반 차량 진출입 가능, 인근 버스정류장 소재

* 도로: 본건 북측 노폭 약 6미터, 남측 노폭 약 3미터 포장도로 접함

1.2. 권리분석

2

* 말소기준권리: 압류 (강서세무서장, 2024-12-20 접수)

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (을3, 임종한)

* 보증금: 190,000,000원

* 전입일자: 2021-08-09

* 확정일자: 2021-07-30

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

* 비고: 배당에서 보증금 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리:

* 소유권보존 (갑1, 장진환, 2019-09-03 접수)

* 압류 (갑2, 강서세무서장, 2024-12-20 접수) - 말소기준권리이나, 등기부상 말소됨. (실제 말소기준은 압류가 맞으나, 등기부 요약상 말소로 표기되어 있어 혼란 야기 가능. 경매 절차상 압류는 말소기준이 됨)

* 가압류 (갑3, 주택도시보증공사, 2025-11-27 접수)

* 강제경매 (갑4, 임종한, 2026-01-05 접수) - 본 경매건의 기초가 되는 권리

* 인수해야 할 총 보증금: 190,000,000원

1.3. 상권분석

2

* 주변 매매 사례 분석:

* 최근 2026년 7월, "더원"(동일 건물로 추정) 19.98㎡(약 6.05평) 물건이 216,000,000원에 거래됨. 이는 ㎡당 약 10,810,810원, 평당 약 35,702,479원에 해당함.

* 다른 다세대주택 사례: 2026년 7월, 37.44㎡(약 11.33평) 물건 150,000,000원, 37.56㎡(약 11.36평) 물건 160,000,000원에 거래됨. (건축 연도 및 상태에 따라 가격 차이 발생)

* 감정가 대비 시세: 본건 건물면적 28.00㎡(약 8.47평) 기준, 최근 매매 사례(더원)의 ㎡당 가격(10,810,810원)을 적용 시, 예상 시세는 약 302,700,000원 수준으로 추정됨. 감정가 230,000,000원 대비 높은 시세를 보임.

* 임대차 시장: 제공된 정보에서는 최근 전월세 거래 정보를 확인할 수 없으나, 유사 면적의 도시형생활주택(다세대)은 지역 내에서 꾸준한 임대 수요를 가질 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

2

* 건물 구조 및 사용: 2019년 9월 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 집합건물이며, 현재 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중임.

* 내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있음.

* 편의시설: 주변에 우장초등학교가 위치하며, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보임.

* 단지 정보: 해당 건물은 5층 규모이며, 총 15세대로 구성되어 있음 (건축물표제부 정보 기반).

1.5. 잠재적 리스크

2

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 190,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 하므로, 이는 총 투자금액에 상당한 부담이 될 수 있음. 만약 임차인에게 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 인수해야 하는 위험이 있음.

* 토지이용계획상 제약:

* 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사시설 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (외국인 등, 아파트, 다세대 등) 특정 조건 하에 거래 시 허가가 필요할 수 있음. (지정기간 확인 필요)

* 주변 개발 및 난개발 우려: 화곡동 지역은 다세대 주택 밀집 지역 특성상 지역 내 개발 계획 및 난개발에 따른 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

* 혐오시설: 주변 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않으나, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 파악할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

2

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 우장초등학교 인근에 자리하여 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 가장 큰 특징이자 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 투자금 부담을 크게 증가시키며, 해당 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우 추가적인 재정적 부담이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 장점:

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)임.

* 역세권은 아니지만, 서울 강서구의 주거지역에 위치하여 수요가 꾸준할 수 있음.

* 최신 매매 사례를 볼 때, 시세 상승 여력은 있어 보임.

* 단점:

* 190,000,000원의 보증금을 인수해야 하므로 초기 투자 비용이 상당히 높아짐.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 부담 및 보증금 미회수 위험 존재.

* 공항 및 군사시설 관련 법규로 인한 건축 제한 등 토지이용의 제약이 따를 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

2

최근 매매 사례(2026년 7월, 19.98㎡ 거래가 216,000,000원)를 바탕으로 본건 28.00㎡의 시세를 약 302,700,000원으로 추정하였습니다.

본건은 190,000,000원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 이를 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 = 추정 시세 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 302,700,000원 - 190,000,000원 = 112,700,000원

따라서, 예상 입찰가는 약 112,700,000원 수준에서 고려해볼 수 있습니다. 이는 인수 보증금을 제외한 금액으로, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 물건의 정확한 가치 평가를 통해 신중하게 결정해야 합니다. 실제 총 투자비용은 입찰가에 인수 보증금 190,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.