나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14237 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존 · 평가일 2026.01.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울두산초등학교" 북서측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류 및 지하철 "독산역"이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 중 3층 301호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로서 후첨 "내부구조도"를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측과 동측이 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 336-8 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 중로1류(폭 20m~25m) (2024-06-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313) 관할), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 독산동 336-24 : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭 8m~10m) (2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) (서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 노지은의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14237 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제3층 제301호

용도: 오피스텔

감정가: 302,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 11.84㎡ (약 3.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.38㎡ (약 8.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 중 3층 301호

건물 층수: 지하 1층, 지상 13층 중 3층

건물 설비: 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 임차인 노지은의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울두산초등학교" 북서측에 위치하고 있으며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 "독산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (약 도보 9분 거리)

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 중로1류(폭 20m~25m), 소로2류(폭 8m~10m) 등 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 대구지방법원 2023카단35682(대구신용보증재단 가압류, 2023.08.18 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 곽동호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-02

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(노지은)

보증금: 294,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-29

확정일자: 2021-10-25

배당신고일자: 2023-12-29

대항력: 없음

비고: (주택임차권 승계인)

3.3. 기타 권리 분석

소유권보존, 소유권이전2번신탁등기말소, 공유자전원지분전부이전 등의 권리가 등기되어 있습니다. 또한, 과거 가압류(대구신용보증재단, 주택도시보증공사) 및 강제경매(주택도시보증공사)가 있었으나, 이들은 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

임차인 노지은의 주택임차권은 등기부상 말소 예정이나, 매각으로 인한 조건(주의사항 참조)에 따라 처리됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 주변으로는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

본 물건이 소재한 독산동 일대는 오피스텔, 주거 시설, 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지에 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에는 소규모 공장 및 물류 시설이 산재해 있을 가능성이 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

오피스텔, 다세대주택 등 다양한 주거 형태가 혼재하는 지역으로, 서울두산초등학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

5.2. 교통 및 편의 시설

지하철 1호선 독산역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 가산디지털단지역 등 주요 업무지구로의 접근성이 좋습니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건

가장 중요한 리스크는 임차인 노지은의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 조건입니다. 매수인은 HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기해야 하며, 이는 매각 조건에 명시되어 있습니다. 따라서 경매 낙찰 후 HUG가 배당에서 전액을 회수하지 못하는 경우, 해당 잔액에 대해 매수인이 추가적인 부담을 지지 않도록 명확히 해야 합니다.

6.2. 선순위 임차권

등기부상 대항력이 없는 것으로 표시되어 있으나, HUG의 보증금 반환 채권과 관련된 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치하여 독산역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 그러나 HUG 인수조건과 관련된 채권 관련 사항이 명확히 처리되지 않으면 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 HUG와의 채권 관계 및 관련 조건을 면밀히 검토하고, 낙찰 후 발생할 수 있는 모든 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 1호선 독산역 인근에 위치하여 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

8.2. 지역 개발 가능성

금천구는 지속적인 도시 개발 및 재건축 사업이 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 안정적인 수요

오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 302,000,000원이며, 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가는 2억 8천만 원에서 3억 2천만 원 수준으로 파악됩니다.

특히, 본 물건의 경우 HUG의 보증금 294,000,000원에 대한 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어, 이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

현재로서는 HUG의 배당률 및 최종 잔액에 대한 정보가 불확실하여 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 그러나 현재 시세를 고려할 때, HUG 관련 조건이 매수인에게 추가적인 부담이 되지 않는다는 전제 하에, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준 (약 2억 7천만 원 ~ 3억 2천만 원)을 잠재적인 입찰 고려 범위로 설정할 수 있습니다.

최종 입찰가는 잔액 관련 조건의 명확한 해석과 법률 전문가의 자문을 거쳐 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.