나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52462 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 5-124 상일아트빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 남가좌동 소재 "명지대학교 인문캠퍼스" 북서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택,근린생활시설,아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 2층 202호로서 외벽:치장벽돌쌓기 등. 내벽:벽지마감 등. 창호:샤시창호임.

이용상태

2016.04.19일자로 사용승인되고, 방3,거실,주방,욕실2,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,도시가스에의한 개별난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 서측 및 동측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2012-08-09)(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52462 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 북가좌동 5-124 상일아트빌 2층 202호

건물구조 및 용도: 철근콘크리트구조, 다세대주택

토지면적: 32.25㎡ (약 9.76평)

건물면적: 53.56㎡ (약 16.20평)

감정가: 393,000,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경:

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 소재 "명지대학교 인문캠퍼스" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건:

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

건물 상태:

2016년 4월 19일 사용승인된 철근콘크리트구조의 건물 내 2층 202호입니다. 내외부 마감 상태 및 설비(위생, 급배수, 승강기, 개별난방)는 양호한 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

경매 구분 및 채권자:

본건은 부동산강제경매로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

등기부 요약:

말소기준 권리는 2020년 7월 28일 접수된 옥지원 근저당권(350,000,000원)입니다. 이후 접수된 다수의 압류, 가압류, 근저당권 및 주택임차권은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인 김 씨가 보증금 270,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 전입일자(2020-05-11)보다 확정일자(2020-03-20)가 빠르고, 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

HUG 인수조건 변경 관련:

주택도시보증공사(HUG)는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 건 경매 절차에서 임차인 김 씨의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 보입니다.

인수되는 권리:

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

총 채권액:

등기부채권 총액은 약 790,561,250원입니다.

1.3. 상권분석

주변 지역 특성:

본건이 위치한 북가좌동 일대는 주택 및 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

인근 부동산 시세:

최근 실거래가 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 북가좌동 2-75 (1995년식, 44.88㎡) 2억 3,500만원

* 2026년 3월, 북가좌동 5-37 (대호아트빌, 2021년식, 29.91㎡) 2억 4,000만원

* 2026년 3월, 북가좌동 288-6 (거봉빌라, 2001년식, 77.5㎡) 4억 500만원

시세 분석:

본건(2016년식, 53.56㎡)은 비교적 신축에 속하며, 주변 매매 사례를 토대로 시세를 추정해 보았습니다.

비교적 유사한 평형대의 거래 사례(44.88㎡, 77.5㎡)의 평당 가격을 평균하면 약 523만원/㎡ 수준입니다.

본건 면적(53.56㎡)에 이를 적용 시, 예상 시세는 약 2억 8,000만원 수준으로 산출됩니다.

참고: 감정가(3억 9,300만원) 대비 인근 실거래가 기준으로 산정된 예상 시세가 다소 낮게 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

본건 소재지는 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

편의시설:

주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 편리합니다.

주변 시설:

명지대학교 인문캠퍼스가 인접해 있어 대학가 상권의 편의시설 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인 등의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 있습니다.

HUG 인수조건 변경:

임차인 김 씨의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 확약 조건은 매수인에게 유리하나, 해당 조건의 이행 여부에 대한 면밀한 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 보증금 미회수 가능성:

임차인 김 씨의 보증금 270,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으나, HUG의 확약 이행 여부에 따라 임차인의 보증금 미회수 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2016년 준공된 비교적 신축급 다세대주택으로, 권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없다는 점에서 매력적인 물건입니다. 특히 HUG 인수조건 변경으로 임차인 관련 리스크가 상당 부분 해소된 상태입니다. 다만, 감정평가액이 최근 시세보다 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2016년 사용승인으로 노후화가 적어 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다.

* 임차인 리스크 해소: HUG의 확약서 제출로 임차인 관련 복잡한 문제가 해결되었습니다.

* 입지 잠재력: 명지대학교 인근 지역으로 지속적인 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

산정 근거:

본 건의 감정가는 393,000,000원이나, 최근(2026년 3월) 인근 실거래가 사례 분석 시, 본건 면적(53.56㎡) 기준 예상 시세는 약 2억 8,000만원 수준으로 산출되었습니다. 임차인의 보증금(2억 7,000만원)은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 금액이므로, 예상 입찰가는 시장 시세 및 감정가와의 차이를 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다.

제시 입찰가: 290,000,000원 ~ 320,000,000원

*상기 예상 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문 및 추가적인 시세 조사 후 결정하시기를 권장합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.