나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14047 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 334-16 성진그린빌 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울개웅초등학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제304호로서, - 외벽 : 석재 붙임 마감 등 - 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 등재되어 있음. (후첨 "건물내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사 지대 내 자체 평탄화한 2필 일단의 사다리형 토지로서"도시형생활주택 (단지형다세대)"건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[대표번지 : 개봉동 334-16] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항 시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지 거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14047 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 334-16 성진그린빌 제3층 제304호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 234,000,000원

토지면적: 20.67㎡ (약 6.25평)

토지지분: 20.672000000000004㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물지분: 29.75㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, '서울개웅초등학교' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거지로서의 입지 여건은 무난한 편입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 구체적으로는 오류동역(1호선)에서 도보 약 10분 거리에 위치하여 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

인접 도로상태:

서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변 시설:

* 교육시설: 서울개웅초등학교가 인근에 소재합니다.

* 교통: 오류동역(1호선) 도보 10분. 버스정류장 이용 가능.

* 상권: 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

3. 권리분석

본 물건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리분석에 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 1번 순위 주택임차권(권리자: 이종무, 금액: 224,000,000원)이 등재되어 있으며, 해당 임차권은 '인수'로 표시되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이며, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 정해란 외 2명 (2019-12-12)

* 주택임차권: 이종무 (2020-04-02 전입, 2024-03-28 등기, 인수 대상)

* 공유자전원지분전부이전: 임연순 (2020-04-21)

* 압류: 기흥세무서장 (2022-01-21, 말소기준권리)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-01-17)

* 압류: 구로구 (2023-12-14)

* 강제경매: 이종무 (2026-01-02, 본건 경매 개시)

말소기준권리: 기흥세무서장 압류 (2022-01-21)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (이종무, 보증금 224,000,000원) - 배당받지 못한 금액은 매수인 인수.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 개봉동 일대는 주택가와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 상권의 특성을 보입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, '성진그린빌'의 전용면적 29.75㎡ (약 9평) 기준, 시세는 약 1억 4천만원에서 2억 8천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가(234,000,000원)는 이와 유사하거나 다소 높은 수준으로 보입니다.

다만, '한신빌라'(330-8번지, 2002년식, 51.48㎡)가 2026년 7월 25,000만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본 물건의 실거래가와 감정가 사이의 괴리를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

건축물 정보:

성진그린빌은 2019년 5월 건축 허가를 받아 2019년 12월 사용 승인된 건물입니다. 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 대상 물건은 그중 3층에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 환경:

서울개웅초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편이며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차인 인수 부담:

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 이종무 씨의 보증금 224,000,000원입니다. 이 금액은 감정가(234,000,000원)와 거의 동일한 수준이며, 임차인이 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 인수해야 합니다. 이는 실제 취득 비용을 크게 상승시킬 수 있는 요인입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 장애물제한표면구역 (진입표면) <공항시설법>

* 대공방어협조구역 <군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

* 토지 거래 계약에 관한 허가 구역 (2025.10.20.~2026.12.31. / 외국인 등 대상: 2025.8.26.~2026.8.25.)

주변 혐오시설:

현재 조사된 정보상 대상 물건 주변에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 도시형생활주택으로, 교육시설 및 교통이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 신축된 지 얼마 되지 않은 건물이라는 점도 긍정적입니다.

하지만, 선순위 대항력 있는 임차인이 보증금 224,000,000원을 보유하고 있으며, 해당 금액 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 존재합니다. 이 금액은 감정가와 거의 동일하여, 임차 보증금 인수 시 실질적인 투자 가치가 크게 달라질 수 있음을 인지해야 합니다. 또한, 감정가와 유사 매물 시세 간의 차이도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최근에 지어진 건물입니다.

* 편리한 교통 및 교육 환경: 오류동역 도보 거리 및 개웅초등학교 인근으로 생활 편의성이 높습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 주변 개발 여건 및 지역 가치 상승에 따라 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 234,000,000원이나, 유사 매물 거래 사례 분석 결과, 전용면적 29.75㎡ (약 9평) 기준 시세는 약 14,000만원 ~ 17,000만원 수준으로 추정됩니다.

다만, 224,000,000원의 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점을 최우선으로 고려해야 합니다. 이 경우, 낙찰가 외에 추가로 224,000,000원을 부담하게 되므로, 총 실질 취득 비용은 낙찰가 + 인수 보증금 + 기타 경비가 됩니다.

따라서, 투자자는 실제 인수가격이 시세 대비 현저히 낮아지는 경우에만 신중하게 접근해야 합니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 없다고 가정할 경우, 예상되는 최적 입찰가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

이보다 높은 가격으로 입찰 시, 임차 보증금 인수 부담으로 인해 투자 손실이 발생할 위험이 매우 높습니다. 따라서 본 물건은 권리 분석 및 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.