나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경825 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 831-2 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로써 (사용승인일 : 2002.06.04) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로써, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5~6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역 (지역경제과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역(원추 표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호 법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지 거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경825 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 831-2, 1층 102호

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호

토지면적: 26.47㎡ (약 7.98평)

건물면적: 60.84㎡ (약 18.40평)

사용승인일: 2002년 6월 4일

감정가: 235,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 용도지역 및 지구 지정이 되어 있어 건축 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

2.2. 권리분석

경매 진행 사건의 채권자는 정OO이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 11월 4일자 강서구의 압류(갑14)입니다.

이하의 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸됩니다.

* 주요 권리 내역:

* 을구 7번: 주택임차권 (정해식, 임차보증금 195,000,000원) - 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높음.

* 갑19: 강제경매 (정해식, 202,000,000원) - 말소기준권리이며 매각으로 소멸됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(정해식)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 6월 26일

* 확정일자: 2018년 6월 11일

* 배당신고일자: 2025년 1월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 을구 7번 주택임차권으로 등재되어 있으며, 매수인이 인수해야 할 보증금임.

* 임차인: 정해식

* 보증금: 202,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 6월 26일

* 확정일자: 2018년 6월 11일

* 배당신고일자: 2025년 1월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 위 주택도시보증공사(정해식)와 동일 인물로 추정되며, 등기부상 인수되는 보증금은 195,000,000원임.

* 인수 보증금: 195,000,000원 (을구 7번 주택임차권)

매각으로 인해 소멸되지 않는 임차인의 보증금이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

2.3. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가와 근린생활시설이 주로 분포하고 있습니다.

인근 신정초등학교의 존재는 학군 수요를 기대할 수 있으나, 상권 전반적으로는 주거 기능이 중심이 되는 곳입니다.

대규모 상업 시설보다는 안정적인 배후 수요를 기반으로 하는 점포들이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

2.4. 생활정보

주거 편의시설로는 인근 근린생활시설 및 신정초등학교 이용이 가능합니다.

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있어 1~2인 가구 또는 소규모 가족이 거주하기에 적합한 형태입니다.

건물에는 기본적인 위생 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 가장 큰 리스크는 등기부상 을구 7번의 주택임차권(정해식, 195,000,000원)이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 만약 배당 금액으로 보증금 전액이 변제되지 않으면, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

* 임차인 정보 확인 필요: 임차인 정해식에 대해 195,000,000원과 202,000,000원의 보증금이 제시되어 있어, 실제 인수 보증금의 정확한 금액과 관련하여 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건축 연식: 2002년 준공으로 건축 연차가 20년 이상 경과하여, 향후 예상치 못한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 개발 및 이용 제한이 존재하여 재건축이나 용도 변경 시 어려움이 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 특별히 발견되지 않았습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 실거주 또는 임대 수익 목적으로 고려할 수 있습니다.

다만, 2002년 건축 연식과 더불어 195,000,000원의 선순위 임차 보증금을 인수해야 한다는 점은 투자 결정 시 매우 중요한 고려 사항입니다.

입지 및 교통 환경은 일반적인 주거 지역의 수준이며, 생활 편의 시설 접근성은 보통입니다.

가장 큰 부담은 임차인의 대항력 있는 임차권으로, 이를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

2.7. 투자 포인트

* 인수 보증금 활용: 195,000,000원의 보증금을 인수해야 하므로, 실제 투자 비용은 입찰가 외에 추가적인 자금 지출이 발생합니다. 이를 고려하여 시세 대비 충분한 할인율을 확보할 수 있다면 투자 가치를 높일 수 있습니다.

* 적정 면적: 60.84㎡ (약 18.40평)의 전용면적은 1~2인 가구 또는 소규모 가족의 실거주에 적합하며, 임대 시에도 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 235,000,000원입니다.

주변 유사 면적(약 37㎡)의 다세대주택이 2002년 건축 연식 기준으로 1.5억~1.6억 원에 거래된 점, 그리고 본 건의 건물 면적(60.84㎡)을 고려했을 때, 감정가 2.35억 원은 면적 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

그러나 본 건의 가장 큰 특징은 195,000,000원의 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 사실상 낙찰가가 아닌, ‘낙찰가 + 인수 보증금’이 실질적인 총 취득 비용이 됨을 의미합니다.

시장 조사 결과, 본 건과 유사한 조건의 주택이 실질적으로 2.4억 ~ 2.6억 원 수준에서 거래될 수 있다고 가정할 때, 낙찰가 산정은 다음과 같이 이루어져야 합니다.

총 예상 취득 비용 (낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

실질 총 취득 비용 = 낙찰가 + 195,000,000원

예를 들어, 시장 가치를 2.4억 원으로 보수적으로 책정한다면,

낙찰가 + 195,000,000원 ≤ 240,000,000원

낙찰가 ≤ 240,000,000원 - 195,000,000원

낙찰가 ≤ 45,000,000원

따라서, 인수해야 할 보증금 규모가 매우 크므로, 경쟁자의 입찰 동향 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여 40,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

본 입찰가는 낙찰 후 추가로 부담될 임차인 보증금 195,000,000원을 제외한 금액이며, 총 실투자금은 입찰가에 195,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.