나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14068 [1] 서울특별시 강서구 공항동 66-28 엘케이드림빌 제비동 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "공항동주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 "5호선 송정역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물(사용승인일:2018.06.29) 내 제3층 제303호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "도시형생활(다세대)주택"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 화재설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 4필지 일단의 가장형의 토지로서, 주거용(도시형생활주택(단지형다세대))의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 4m 내외, 남측으로 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

66-28, 66-29, 66-30번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구 (공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 66-31번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경14068 (1) 사건에 대한 물건 분석 보고서입니다.

* 소재지: 서울특별시 강서구 공항동 66-28 엘케이드림빌 제비동 제3층 제303호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 325,000,000원

* 토지면적: 27.43㎡ (약 8.30평)

* 토지지분: 27.43㎡ (약 8.30평)

* 건물면적: 44.19㎡ (약 13.37평)

* 건물지분: 44.19㎡ (약 13.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO (본 경매 신청 채권자는 임차인 김미정으로 확인됨)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "공항동주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 "5호선 송정역"과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

* 건물 구조 및 상태: 본 건물은 2018년 6월 29일 사용 승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물이며, 본건은 그중 제3층 제303호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 하이새시 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용: 인접한 토지 및 도로 대비 등고평탄한 4필지 일단의 토지 위에 주거용 건물(도시형생활주택)이 건축되어 있습니다.

* 인접 도로: 본건 토지는 서측 약 4m, 남측 약 3m 내외의 포장된 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 소재 토지(66-28, 66-29, 66-30, 66-31번지)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 분석

* 임차인: 김미정

* 보증금: 292,000,000원

* 차임: 0원 (특이사항)

* 전입일자: 2021-03-25

* 확정일자: 2021-02-22

* 배당신고일자: 2026-01-05

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으므로, 배당을 받지 못할 경우 보증금 전액(292,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 등기부상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당될 것으로 예상되나, 배당 결과에 따라 인수 여부가 결정됩니다. 임차인 김미정 씨의 보증금은 292,000,000원입니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2019년 1월 23일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(2022카단104250)입니다.

* 기타 권리: 소유권 보존, 공유자 전원 지분 이전, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 관계가 등기되어 있습니다.

* 권리 소멸: 말소기준권리보다 늦게 등기된 가압류, 압류, 강제경매 등은 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 단, 대항력 있는 임차인의 권리는 배당 여부에 따라 인수될 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 392,000,000원 (등기부상 기재된 채권 총액)

4. 상권분석

본 물건은 서울 강서구 공항동에 위치하며, 주변은 주거 지역과 일부 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 5호선 송정역이 인접해 있어 교통 접근성은 양호한 편입니다. 상권 자체는 대규모 상업 지역이라기보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 5호선 송정역 도보 이용 가능하며, 주변 버스 노선을 통해 강남, 시청 등 주요 도심으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 공항동 주민센터가 인근에 위치하며, 생활 편의를 위한 기본적인 상업시설 및 편의시설이 있습니다.

* 교육시설: 인근에 공항초등학교, 송정중학교 등이 소재합니다.

* 기타: 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김미정 씨의 보증금 292,000,000원은 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 잠재적인 추가 비용 발생 요인이 됩니다.

* 공항 관련 규제: 본 물건이 위치한 지역은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 등 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 공항 인근 지역의 특성상 소음 문제가 발생할 수 있습니다.

* 특이한 임대 조건: 임차인의 차임이 0원이라는 점은 일반적이지 않으므로, 임대차 계약 내용을 추가적으로 확인해볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 공항동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 다세대주택으로, 5호선 송정역 역세권에 위치하고 있어 입지 조건은 양호합니다. 다만, 대항력 있는 임차인 김미정 씨가 존재하며, 보증금 292,000,000원의 인수 가능성이 잠재적 리스크로 존재합니다. 이러한 위험 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 공항 관련 규제 사항 역시 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 우수한 교통 환경: 5호선 송정역을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 잠재적 시세차익: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 낙찰가의 조정이 필요하지만, 이를 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 대비 저가 매수의 기회를 잡을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 325,000,000원이며, 가장 유사한 면적(41.32㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 7월 11일 329,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 적정 시세를 약 320,000,000원 ~ 340,000,000원 수준으로 추정하게 합니다.

대항력 있는 임차인 김미정 씨의 보증금은 292,000,000원입니다. 등기부상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 경매 절차에서 임차인이 보증금을 전액 배당받을 가능성이 높습니다. 이 경우 낙찰자는 임차인의 보증금을 별도로 인수하지 않아도 됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 물건의 시장 가치와 경매 시장 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다. 최근 매매 사례 및 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가: 290,000,000원 ~ 310,000,000원

상기 예상 입찰가는 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 배당될 경우를 상정한 가격입니다. 만약 임차인의 보증금을 인수해야 할 경우, 총 실질 취득 비용이 상승하므로, 예상 입찰가는 더 낮게 책정하거나 인수에 따른 위험을 감수해야 합니다. 따라서 입찰 전 배당표 확정 및 임차인과의 소통을 통한 인수 여부 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.