나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104727 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1682 서초래미안아파트 102동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 서초구 서초동 소재 '서일중학교' 서측에 위치하며, 인근은 아파트단지, 공원, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 도보 10분거리에 지하철 2,3호선 "교대역" 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 27층건 내 제6층 제604호로서, ［사용승인일: 2003.05.10］ 외벽: 모르타르 위 페인팅 등 마감, 창호: PVC 창호임.

이용상태

아파트로서 (방3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

통상적인 위생 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 2필 일단의 북측으로 경사진 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측,북측,남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.) 토지기호(2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(2014-08-14)(접합), 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.10.1.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104727 (1)

* 소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1682 서초래미안아파트 102동 6층604호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,405,000,000원

* 건물 면적: 84.97㎡ (약 25.7평)

* 토지 면적: 31.94㎡ (약 9.66평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 (면적 비율상 50% 지분으로 추정됨)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 변OO

* 건물 정보: 철근콘크리트구조, 2003년 5월 10일 사용승인, 27층 중 6층

* 주요 특징: 지분매각, 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 서초구 서초동, 서일중학교 서측에 위치

* 주변 환경: 아파트 단지, 공원, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역

* 교통: 차량 진출입 용이, 도보 10분 거리에 지하철 2, 3호선 교대역 및 시내버스 정류장 위치

* 도로: 서측, 북측, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로 접함

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 전입일자: 2010년 3월 3일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 참고: 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적이지 않은 상황으로, 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 등기부 현황:

* 권리 총액: 600,000,000원

* 말소 대상 권리: 4번 김용욱 지분 임의경매 (변형주, 500,000,000원) 등. (이는 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.)

* 주의사항:

* 본 건은 지분 매각 물건이므로, 공유자와의 관계 및 향후 재산권 행사 시 협의가 필요합니다.

* 공유자의 우선매수 신고가 가능합니다.

4. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 서초동 일대는 높은 주거 선호도를 보이는 지역입니다.

* 편의시설 접근성: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 접근성: 교대역을 도보로 이용 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 서초래미안 아파트, 102동 6층 604호. 총 27층 건물입니다.

* 주요 시설: 단지 내 관리사무소, 경로당, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차: 지하 주차장 (총 1821대 주차 가능, 전기차 충전기 36대)

* 최근 매매 사례 (참고용, 실제 거래 시점 및 조건 확인 필요):

* 2026년 7월 12일, 84.95㎡ 면적, 284,000,000원 (약 334만원/㎡)

* 2026년 5월 15일, 126.31㎡ 면적, 335,000,000원 (약 265만원/㎡)

* 최근 전월세 사례 (참고용):

* 2026년 6월 20일, 111.32㎡, 보증금 130,000,000원, 월세 0원

* 2026년 6월 10일, 111.92㎡, 보증금 50,000,000원, 월세 350,000원

* 2026년 6월 12일, 96.87㎡, 보증금 120,000,000원, 월세 70,000원

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 건물 및 토지의 지분만 매각 대상입니다. 전체 소유권을 취득하는 것이 아니므로, 공유자와의 명도, 건물 사용, 향후 매각 등에서 법적 분쟁이나 협의가 필요하며, 이는 상당한 시간과 비용을 요구할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 서울특별시 서초구 서초동 1682번지는 2025년 3월 24일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (대상자: 외국인 등, 허가대상: 아파트 용도로 사용되는 부지) 외국인이나 특정 대상자는 취득 시 허가를 받아야 합니다.

* 기타 제한사항: 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 주변 지역에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 서초구의 우수한 입지에 위치한 서초래미안 아파트의 지분 매각 건입니다. 지하철 교대역을 도보로 이용 가능하며, 주변 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높습니다.

* 그러나 지분 매각이라는 매우 중대한 리스크와 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정으로 인한 취득 절차상의 제약도 고려해야 합니다.

* 감정가(1,405,000,000원) 대비 최근 실거래가(84.95㎡ 기준 284,000,000원) 사이에 큰 괴리가 있어, 감정가의 적정성 및 지분 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 강남 3구의 핵심 지역인 서초구의 우수한 입지

* 서초래미안이라는 브랜드 아파트 단지

* 지분 문제를 해결하고 명도를 완료한다면 시세 차익 기대 가능

* 교대역 역세권으로 향후 개발 가치 상승 가능성

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 지분매각, 대항력 있는 임차인, 토지거래허가구역 지정 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다.

* 감정가: 1,405,000,000원

* 최근 유사 면적 거래가: 284,000,000원 (84.95㎡ 기준, 이는 감정가와 현저한 차이를 보이며, 본 건의 지분 가치 산정에 신중을 기해야 함)

* 위험 요소를 고려하여, 감정가의 60~70% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 850,000,000원 ~ 980,000,000원 (이는 보수적인 추정이며, 실제 입찰 시에는 법률 전문가와 상의하여 지분 매각 관련 명확한 해결 방안을 확인하고, 명도 및 권리 분석을 재확인한 후 신중하게 결정해야 합니다.)

* 인수 보증금: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.