나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경4862 [1] 경기도 남양주시 다산동 6030-1 주)반석종합개발주건축물 1동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 1층 106호, 107호로서

외 벽 : 화강석 등 석재마감 등
내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일붙힘 마감 등
창 호 : 강화유리 창
바 닥 : 아스타일 마감 등

이용상태

제1종근린생활시설 (현황 소매점 (미용실))로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 화재설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 25미터-30미터 내외, 남측으로 폭 약 10미터-12미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(남양주다산중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남양주다산초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : - .

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경4862 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6030-1, 주)반석종합개발주건축물 1동 1층 106호 (신주소: 경기도 남양주시 다산중앙로172번길 38)

용도: 제1종근린생활시설 (현황: 소매점 (미용실))

감정가: 1,330,000,000원

토지면적: 24.88㎡ (약 7.52평)

건물면적: 61.60㎡ (약 18.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 일괄매각

집합건물 총 전유부 면적: 38호 (본건 106호, 107호 합산 면적)

2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 다산동에 소재하며, "다산중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 제반 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 4월 26일자 신한은행 근저당권 (채권액 1,200,000,000원)

본 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (추가 확인 필요)

등기부채권 총액: 1,200,000,000원

임차인 현황:

* 님프(NYMPH)헤어: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 미등록, 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 100,000,000원, 차임 5,000,000원, 전입/사업일자 2018년 5월 31일, 대항력 있음.

총 인수 보증금: 100,000,000원 (대항력 있는 임차인 홍 의 보증금)

4. 상권분석

본 물건은 제1종근린생활시설로, 주거 밀집 지역 내에 위치하여 배후 수요가 안정적입니다.

현재 미용실로 이용 중인 점을 감안할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 소매업종 및 서비스 업종에 적합한 상권으로 판단됩니다.

아파트 단지 및 학교가 인접해 있어 꾸준한 유동 인구가 예상됩니다.

5. 생활정보

교육시설: 본건 인근에 다산중학교, 다산초등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변 아파트 단지 내 상가 및 인근 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교통: 노선버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 홍 은 대항력이 있으며, 보증금 100,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 낙찰가의 실질적인 취득 비용 증가 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 권리 분석이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여있는 다른 물건의 경매 결과나 채무 관계가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 말소되지 않는 권리: 등기부등본상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등 지정되어 있으나, 성장관리권역, 공공주택지구 등 다양한 규제 사항이 존재하므로 향후 개발 및 이용 계획에 대한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동의 신흥 주거지구 내에 위치한 제1종근린생활시설로, 안정적인 상권과 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인 존재, 유동화 물건이라는 특수성, 말소되지 않는 권리 등 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 분석과 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신흥 주거지구 내 상업시설: 다산 신도시 개발로 인해 인구 유입이 지속적으로 이루어지고 있는 지역 내 상업시설로서 미래 가치가 기대됩니다.

* 실사용 및 임대 수익 가능성: 현황 미용실 운영 중이며, 제1종근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 양호한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 고객 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,330,000,000원입니다.

단, 대항력 있는 임차인 홍 의 보증금 100,000,000원이 인수될 가능성이 높으므로, 실제 취득 비용은 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 전략적으로 고려해야 할 것입니다. 정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 임차인과의 협상 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.