나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경5032 [1] 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1107 부영사랑으로 1802동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 "진접초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하고, 북동측 인근에 지하철 4호선 "진접역" 및 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 전반적인 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1층 / 지상15층건 내 제11층 제1103호로서,
(사용승인일자: 2009.09.25)

외 벽: 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등(탐문)
바 닥: 강화마루 깔기 및 일부 타일 깔기 마감 등(탐문)
창 호: 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

"아파트"로 이용 중임.(내부구조는 "호별배치 및 내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 경보설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지대비 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 주위로 차량 진·출입이 가능한 도로시설이 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 도시지역, 보전관리지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(진접택지지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구(진접택지개발지구), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미 상 임.

기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경5032 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1107 부영사랑으로 1802동 11층 1103호

용도: 아파트

감정가: 392,000,000원

토지면적: 64.22㎡ (약 19.44평)

건물면적: 84.9908㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 "진접초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 북동측 인근에 지하철 4호선 "진접역" 및 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통시됩니다.

주변시설:

* "진접초등학교"가 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 지하철 4호선 "진접역" 이용이 편리합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 혐오시설: 본 건 인근에서 부동산 정보 조회를 통해 확인된 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설은 파악되지 않았습니다.

3. 1.2. 권리분석

권리분석요약:

본 건의 말소기준권리는 2022년 8월 25일 접수된 하나은행 근저당권(을9, 396,000,000원)입니다. 해당 권리보다 후순위인 모든 근저당권, 압류, 가압류는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리:

* 을9: 하나은행 근저당권 (2022.08.25, 396,000,000원)

* 이후 권리 (매각으로 소멸):

* 을10: 서천농업협동조합 근저당권 (2022.08.25, 24,000,000원)

* 갑17: 경기신용보증재단 가압류 (2023.11.20, 59,926,001원)

* 갑18: 우리금융캐피탈 가압류 (2023.12.15, 41,388,914원)

* 갑19: 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 (2024.01.16, 12,238,717원)

* 갑20: 농협은행 가압류 (2024.05.23, 9,365,255원)

* 갑21: 하나은행 임의경매개시결정 (2024.05.23, 368,081,416원)

* 소유권 이전:

* 갑14: 소유권 이전 (2022.03.22)

* 갑16: 소유권 이전 (2022.08.25, 매매 471,000,000원)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 금액이 미상인 임대 관계가 있으나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰 시 임차인으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 세부적인 점유 관계는 현장 조사 시 추가 확인이 필요합니다.

총 등기부채권액: 542,918,887원

4. 1.3. 상권분석

본 아파트는 대단지 아파트와 더불어 다양한 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 주거지로서의 상권이 안정적으로 형성되어 있습니다. 아파트 단지 내 및 인근 상가에 편의점, 마트, 식당, 학원 등 생활에 필요한 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5. 1.4. 생활정보

아파트명: 진접부영사랑으로아파트

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1107 (해밀예당3로 38)

준공일자: 2009년 9월 25일

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하 0층, 지상 15층

해당 호수: 1802동 11층 1103호

전용면적: 84.9908㎡ (약 25.71평)

단지정보:

* 총 동수: 22동

* 총 세대수: 1080세대

* 총 주차대수: 259대 (지상 4대, 지하 35대, 기타)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 총 36대 (지상 26대, 지하 10대)

6. 1.5. 잠재적 리스크

유동화물건: 채권이 유동화된 자산이므로, 일반 경매 물건과 달리 채권 관리 주체가 다를 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 채권자 및 경매 신청인이 하나은행으로 동일하여 특별한 문제는 없을 것으로 보입니다.

감정가 대비 시세: 본 건의 감정가는 392,000,000원입니다. 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면 2026년 7월 11일 및 13일에 각각 399,000,000원 및 390,000,000원에 거래된 사례가 있어, 감정가가 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 형성되어 있는 것으로 보입니다.

7. 1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 진접읍에 위치한 아파트로, 지하철 4호선 진접역 이용이 가능하고 학교 및 생활 편의시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다. 2009년에 준공된 아파트로 비교적 신축에 속하며, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 최근 시세도 감정가와 유사하게 형성되어 있어 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 진접역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 학교 및 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 인수 부담이 없습니다.

* 최근 시세와 감정가의 근접성: 감정가 수준에서 낙찰될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 대단지 아파트: 1080세대의 대단지로 관리비 절감 및 커뮤니티 시설 이용이 용이합니다.

9. 1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 392,000,000원에서 시세 최고가 수준인 399,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

본 건은 인수 보증금이 없는 물건이므로, 예상 시세 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 390,000,000원 ~ 400,000,000원으로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 부동산 시세 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.