나이스옥션 법원경매 부천 2024타경48020 [2] 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층 145호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2024.08.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "김포골드라인 운양역" 북동측 인근의 "더리버뷰" 1층 144호, 145호로서 주위는 택지개발지구내 상업지대로서 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

북측, 동측의 중로를 통하여 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장, 운양역(김포골드라인)이 소재하는 등 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건내 1층 144, 145호로서
외벽; 외장석재판넬, 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감
창호: 페어글라스 샤시창호임
사용승인일 : 2018.10.18.

이용상태

기호1, 2 공히 소매점으로 "힐링카페(리치빈스커피)"로 이용중임.

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 5층 업무시설, 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 동측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(2014-11-27)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층 145호에 위치한 근린상가입니다.

사건번호는 부천지원 24타경 48020 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 725,000,000원입니다.

토지 면적은 20.51㎡ (약 6.2평)이며, 건물 면적은 42.24㎡ (약 12.8평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 건물은 2018년 10월 18일에 사용 승인되었습니다.

건물명은 '더리버뷰'이며, 현재는 '힐링카페(리치빈스커피)'로 이용 중입니다.

채권자는 오OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 김포시 운양동 소재 "김포골드라인 운양역" 북동측 인근에 위치한 "더리버뷰" 건물 1층에 자리하고 있습니다.

주변은 택지개발지구 내 상업지대로서 주거단지와 상업시설이 혼재된 지역입니다.

전반적인 주변 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

북측 및 동측으로 중로와 접하고 있어 간선도로와의 연계가 용이합니다.

인근에 버스정류장이 있으며, "김포골드라인 운양역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건물은 북측과 동측으로 각각 중로(폭 20~25m, 15~20m)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 중로2류에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2023년 8월 31일 접수된 오포농업협동조합의 근저당권(채권액 1,020,000,000원)입니다.

이 근저당권을 포함하여 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권 이전 등기(매매) 및 신탁등기 말소 내역이 존재합니다.

본 경매개시결정 등기(채권액 888,475,498원)는 인천지방법원 부천지원의 임의경매 개시 결정에 따른 것입니다.

등기부 채권 총액은 1,020,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

명시된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 합계 0원입니다.

다만, 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

3.3. 주의사항

임대 관계가 미상인 점은 추후 공실 발생 또는 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 임대차 관계 및 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 김포골드라인 운양역 역세권에 위치한 더리버뷰 상가 건물 1층에 자리하고 있습니다.

해당 지역은 김포 한강신도시 택지개발지구 내 상업지대로서, 신축 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 꾸준한 유동인구와 소비력을 갖춘 곳입니다.

현재 '힐링카페(리치빈스커피)'로 운영 중인 점을 미루어 보아, 카페, 소매점 등 다양한 업종으로의 활용 가능성이 높습니다.

역세권이라는 지리적 이점과 주변 상업시설의 발달로 인해 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

김포골드라인 운양역을 통해 서울 강서권 및 김포 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 편의시설

상업지구 내에 위치하여 은행, 병원, 식당, 카페 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

대형마트 및 쇼핑 시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 교육시설

본 물건 인근에 하늘빛중학교 등 교육시설이 위치하여 상대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

현재 임대 관계가 불명확하여, 명도 또는 공실 발생 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 공항 관련 제한

고도지구, 장애물 제한표면구역, 진입표면구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 제한사항

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.4. 경기 변동성

상가 업종의 특성상 지역 경제 상황 및 소비 심리에 따라 매출 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 운양역 초역세권에 위치한 상가로서, 김포 한강신도시 택지개발지구 내 상업지역이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다.

주거 밀집 지역의 배후 수요와 편리한 교통 여건을 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대되며, 현재 카페로 운영 중인 점은 투자 및 실운영 측면에서 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

등기부상 권리 관계가 비교적 명확하여 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대 관계 미확인 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

잠재적 리스크 요인을 고려하되, 입지적 장점을 바탕으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 김포골드라인 운양역 역세권 투자 가치.

* 김포 한강신도시의 지속적인 개발 및 배후 수요 확보.

* 활발한 상업지구 내 위치로 인한 업종 다양성 및 잠재력.

* 현재 임대 중인 상태로 인한 즉시 수익 창출 또는 빠른 실운영 가능성.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 비교적 안전한 권리 분석.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 725,000,000원입니다.

인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 상권 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.