나이스옥션 법원경매 부천 2024타경48020 [1] 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층 144호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2024.08.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "김포골드라인 운양역" 북동측 인근의 "더리버뷰" 1층 144호, 145호로서 주위는 택지개발지구내 상업지대로서 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

북측, 동측의 중로를 통하여 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장, 운양역(김포골드라인)이 소재하는 등 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건내 1층 144, 145호로서
외벽; 외장석재판넬, 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감
창호: 페어글라스 샤시창호임
사용승인일 : 2018.10.18.

이용상태

기호1, 2 공히 소매점으로 "힐링카페(리치빈스커피)"로 이용중임.

설비내역

공용의 위생설비, 엘리베이터, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 5층 업무시설, 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 동측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(2014-11-27)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2024타경48020 (1)

소재지: 경기도 김포시 운양동 1296-3 더리버뷰 1층 144호

용도: 근린상가

감정가: 725,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOOO (오포농업협동조합)

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.51㎡ (약 6.20평)

토지지분: 20.51㎡ (약 6.20평)

건물면적: 42.24㎡ (약 12.78평)

건물지분: 42.24㎡ (약 12.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 기본 정보

건물명: 더 리버뷰

주요용도 (건축물대장): 업무시설, 제1,2종근린생활시설, 운동시설, 의료시설

사용승인일: 2018년 10월 18일

층수: 5층 건물 내 1층

총 세대수 (집합건물): 263호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "김포골드라인 운양역" 북동측 인근에 위치한 "더리버뷰" 1층 144호입니다.

주위는 택지개발지구 내 상업지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

북측과 동측으로 중로가 접해 있어 간선도로와의 연계성이 좋습니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 김포골드라인 운양역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 특성

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 1층에 해당하며, 2018년 10월 18일에 사용 승인되었습니다.

토지는 사다리형의 형상을 하고 있으며, 현재 5층 규모의 업무시설 및 근린생활시설 등의 부지로 이용되고 있습니다.

건물 외벽은 석재판넬 및 페인팅 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 페어글라스 샤시창호로 구성되어 있습니다.

토지는 북측과 동측으로 중로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 해당하며, 중로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2023년 8월 31일 접수된 오포농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 1,020,000,000원)입니다.

본 건 경매는 오포농업협동조합이 신청한 임의경매(2024타경48020)로 진행 중입니다.

이 외 소유권이전, 신탁등기 말소, 압류(김포시) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 1,020,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (합계 0원).

단, 임대관계는 미상으로 확인되어, 해당 물건에 실제 거주하거나 사업장을 운영 중인 임차인이 있을 수 있습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요하며, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 권리 관계를 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 김포시 운양동 일대는 계획된 택지개발지구 내 상업지역으로, 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지는 곳입니다.

건물 내에는 업무시설, 근린생활시설, 운동시설, 의료시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 집합건물로 구성되어 있습니다.

4.2. 현재 이용 현황

감정평가서 상 본건(144호, 145호)은 현재 "힐링카페(리치빈스커피)"로 이용 중입니다.

이는 소매업종으로, 상권 내에서의 활발한 활동 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 기반시설

김포골드라인 운양역과 버스정류장이 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수합니다.

택지개발지구 내 상업지역으로, 주변에 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

제공된 자료상 주변 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계의 불확실성

임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 절차에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

인수되는 보증금은 없다고는 하나, 상세한 임차인 현황 파악 및 확인이 필수적입니다.

6.2. 공항 관련 규제

본건은 고도지구(공항고도제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 공항의 안전 운항과 관련된 제한 지역에 포함되어 있습니다.

이는 건축 행위나 사업 운영에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 다수의 구분건물

해당 건물은 총 263호의 구분건물로 이루어져 있어, 건물 전체의 관리 및 유지에 있어 복잡성이 있을 수 있습니다.

또한, 주변 상가와의 경쟁 심화 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물의 역세권 상가입니다.

김포한강신도시 택지개발지구 내 상업지역에 위치하여 향후 발전 가능성을 기대할 수 있으며, 현재 정상적으로 소매점(카페)으로 운영되고 있다는 점은 긍정적인 부분입니다.

등기부상 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계가 미상인 점은 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 상품성 및 낮은 유지보수 비용 기대.

* 김포골드라인 운양역 역세권 상가로서의 높은 잠재력.

* 택지개발지구 상업지역 내 위치하여 안정적인 배후 수요 기대.

* 현재 영업 중인 카페로서 즉시 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 권리관계, 물건의 현황, 시장 상황, 향후 임대 수익률 및 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

채권 최고액이 1,020,000,000원이고, 경매 신청 채권자의 채권액이 888,475,498원인 점을 감안할 때, 본 건의 감정가는 725,000,000원으로 책정되어 있습니다.

입찰 참여 시에는 명확한 시세 조사와 함께, 명도 비용, 세금, 관리비 등 추가적인 제반 비용을 충분히 검토해야 합니다.

또한, 임대차 관계 미상인 점으로 인한 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

구체적인 예상 입찰가는 별도의 심층 시장 분석 및 현장 조사를 통해 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.