나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16808 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 2층201호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "인천지방중소벤처기업청" 북동측 인근에
(직선거리 약800미터) 위치하며, 주위는 아파트형공장(지식산업센터), 공장 및 근린생활
시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 및 편의성 등 고
려시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 11층 건물 내 2층 201호 외 9개호로서,
(사용승인일: 2020.0.04)

외 벽 : 강화유리 및 판넬 마감 등.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

기호(1) - (10) 공히 공부상 용도는 골프연습장이며, 기준시점 현재 ‘스크린골프연습장
(GOLFZON PARK)’으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 주차설비 등이 갖추어
져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 8차선의 남동대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제
한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산
업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한
법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
-일괄매각
-본건 물건의 공부상 용도는 골프연습장이며, 현재 '스크린골프연습장(GOIFZON PARK)'으로 이용중임
-실내골프장 운영을 위해 복도까지 점유하여 임의적으로 구조 변경이 이루어져 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경16808 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 2층 201호

용도: 운동시설 (현재 스크린골프연습장 운영 중)

감정가: 2,264,000,000원

토지면적: 145.88㎡ (약 44.13평)

토지지분: 145.876㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 487.95㎡ (약 147.60평)

건물지분: 487.94500000000005㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인, 재매각, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "인천지방중소벤처기업청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장(지식산업센터), 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

본건 남동측으로 8차선의 남동대로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 총 채무액은 3,960,000,000원입니다.

말소기준권리인 국민은행 근저당권(2022.06.30. 접수, 3,240,000,000원) 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

이후 접수된 지분압류, 가압류, 임의경매개시결정 등도 말소 대상입니다.

집합건물 등기부 요약:

- 등기구분: 갑4, 접수일자: 2022-06-30, 권리종류: 소유권이전 3번신탁등기말소 (서안나외 1명)

- 등기구분: 을1, 접수일자: 2022-06-30, 권리종류: 근저당권 (국민은행, 3,240,000,000원), 말소기준권리

- 등기구분: 갑5, 접수일자: 2024-08-16, 권리종류: 4번이규호지분압류 (남동구)

- 등기구분: 갑6, 접수일자: 2024-11-28, 권리종류: 가압류 (신용보증기금, 720,000,000원)

- 등기구분: 갑7, 접수일자: 2024-12-19, 권리종류: 임의경매 (국민은행, 2,754,899,999원)

임차인 현황:

- 임차인: 주식회사지티센트럴남동, 박

- 보증금: 0원

- 차임: 1,000,000원

- 전입일자(사업일자): 2021-07-08

- 대항력: 있음

- 인수 보증금 합계: 0원

주의: 비록 보증금이 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 인천 남동공단 인근에 위치한 지식산업센터 내 상가로, 현재 스크린골프연습장으로 운영되고 있습니다. 주변에 다수의 공장 및 지식산업센터가 밀집해 있어 해당 시설을 이용하는 직장인들을 주요 고객층으로 확보할 수 있는 입지입니다. 8차선 대로변에 인접해 있어 외부 고객 접근성도 양호합니다.

5. 생활정보

해당 물건은 지식산업센터 내에 위치하므로, 일반적인 주거 지역의 생활 편의시설과는 거리가 있습니다. 다만, 주변 산업단지 내 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 기본적인 편의 제공이 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용 시 버스 노선 이용이 예상되며, 차량 이용 시 주요 간선도로 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되거나 문제가 발생했을 가능성을 내포합니다.

* 대항력 있는 임차인: 현재 영업 중인 스크린골프연습장의 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 향후 명도 과정에서 추가적인 협의 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임의적인 구조 변경: 실내골프장 운영을 위해 복도 공간까지 점유하여 임의적으로 구조 변경이 이루어져 있어, 원상 복구 시 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 감정가 대비 등록된 채무 총액(3,960,000,000원)이 현저히 높아, 경쟁 입찰 가능성이 높으며 낙찰 후 채무 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 특별 매각 조건: 매수 신청 보증금이 최저 매각 가격의 20%로 책정되어 있어, 일반적인 경매보다 초기 자금 부담이 높습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구의 주요 산업단지 내 지식산업센터에 위치한 운동시설 용도의 상가입니다. 현재 성업 중인 스크린골프연습장이라는 점과 대로변 인접이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 임의적인 구조 변경, 재매각 이력, 높은 채무 총액 등은 낙찰 후 인수 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 남동공단 내 핵심 입지: 대규모 산업단지 내 지식산업센터에 위치하여 고정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 성업 중인 업종: 스크린골프연습장이라는 현재 업종은 해당 지역 내 레저 및 상업 시설 수요를 방증합니다.

* 교통 접근성: 8차선 대로변에 인접하여 고객 및 물류 이동이 용이합니다.

* 잠재적 가치: 리스크 요인들을 성공적으로 관리하고 원상 복구 및 효율적인 운영 방안을 마련한다면, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정합니다. 본건의 감정가는 2,264,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 존재, 복도 점유로 인한 불법 건축물 가능성 및 원상 복구 비용, 높은 채무 총액, 재매각 이력 등을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

구체적인 예상 입찰가는 향후 현장 방문을 통한 임차인 협상 가능성, 원상 복구 예상 비용, 주변 유사 물건의 시세 및 최근 거래 사례 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 낙찰 희망가는 감정가를 기준으로 하되, 위에 언급된 리스크 요인들을 감안하여 일정 비율(예: 감정가의 70~80% 수준)에서 시작하여 경쟁 상황을 보며 조정하는 전략을 추천합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 철저한 현장 조사 및 권리 분석 후 투자를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.