나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16808 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16808 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 2층201호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경16808
• 주소: 인천광역시 남동구 남동대로 353, 2층201호 (남촌동,제이케이루체스타지식산업센터)
• 용도: 근린상가

인천지방법원 경매12계 2024타경16808 | 소재지: 인천광역시 남동구 남동대로 353, 2층201호 (남촌동,제이케이루체스타지식산업센터) | 감정가: 2,264,000,000원 | 최저가: 1,109,360,000원 | 용도: 근린상가

1. 인천지방법원 2024타경16808 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경16808 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 2층 201호

용도: 근린생활시설 (현재 '스크린골프연습장(GOLFZON PARK)'으로 이용 중)

감정가: 2,264,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 145.88㎡ (약 44.13평)

토지 지분: 145.876㎡ (약 44.13평)

건물면적: 487.95㎡ (약 147.61평)

건물 지분: 487.945㎡ (약 147.61평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

- 본건은 일괄매각 대상입니다.

- 공부상 용도는 골프연습장이나, 현재 '스크린골프연습장(GOLFZON PARK)'으로 이용 중입니다.

- 실내골프장 운영을 위해 복도까지 점유하여 임의적으로 구조 변경이 이루어져 있습니다.

1.4. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치한 제이케이루체스타지식산업센터 내에 있으며, 주위는 아파트형공장(지식산업센터), 공장 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. "인천지방중소벤처기업청" 북동측 인근 약 800미터 거리에 위치하고 있습니다.

1.5. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 남동측으로는 8차선 남동대로와 접하고 있어 광역 교통망 이용이 편리합니다.

1.6. 건물의 구조

본건은 2020년 4월 사용 승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 강화유리 및 판넬 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

1.7. 이용상태 및 설비내역

공부상 용도는 골프연습장이지만, 현재 '스크린골프연습장(GOLFZON PARK)'으로 이용 중입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.8. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 인접 필지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 현재 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

1.9. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.10. 공부와의 차이

제공된 정보 상으로는 공부와의 차이는 없습니다.

1.11. 기타 참고사항

임대 관계는 현재 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 인프라

본건이 위치한 인천 남동구 남촌동 지역은 남동공단과 인접하여 산업 단지 및 지식산업센터가 밀집된 지역입니다. 인근에 "인천지방중소벤처기업청"이 있으며, 남동대로를 통해 송도국제도시 및 제2경인고속도로 남동IC로의 접근성이 우수하여 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 주변으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용도 가능합니다.

2.2. 교통 접근성

8차선 남동대로와 바로 접하고 있어 차량 접근성이 매우 뛰어나며, 대중교통 이용 또한 편리한 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건은 부동산 임의경매로, 채권자의 신청에 의해 진행됩니다. 일반적으로 임의경매 물건은 선순위 근저당권이나 담보권 등에 의해 진행되므로, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 정확한 권리 분석을 위해서는 매각물건명세서 및 현황조사서 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

3.2. 임대차 관계

제공된 정보 상 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 따라서 실제 점유 관계 및 인수되는 권리가 있는지에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

인천 남동공단 배후지역에 위치하여 지식산업센터 및 근린생활시설이 밀집된 상업 및 산업 복합 지역입니다. 현재 스크린골프연습장으로 운영되고 있어, 해당 업종에 대한 수요와 잠재 고객층이 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 경쟁 환경

주변에 다수의 지식산업센터와 상가들이 위치하고 있어 경쟁 환경은 형성되어 있으나, 본 건은 독자적인 시설(골프연습장)로 운영 중이므로 차별화된 경쟁력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등의 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, "인천지방중소벤처기업청" 등이 인접해 있어 관련 업무나 정보 접근성이 좋습니다.

5.2. 주거 및 산업 환경

지식산업센터 내에 위치하여 산업 활동에 적합한 환경을 제공합니다. 주변 지역은 주거시설과 산업시설이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 지닙니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구조 변경 부분

현재 임의로 구조 변경된 부분이 있어, 원상 복구 의무 또는 추가적인 공사 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이는 추후 매각 시 또는 시설 운영에 있어 고려해야 할 부분입니다. [cite: USER]

6.2. 미확인 임대차 관계

임대차 관계가 불확실하므로, 실제 점유자나 임차인이 있을 경우 명도 절차에 대한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 오히려 근린공원, 노외주차장 등이 인접하여 상대적으로 쾌적한 환경을 일부 갖추고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 남촌동의 제이케이루체스타지식산업센터 내에 위치한 근린생활시설로서, 현재 스크린골프연습장으로 성업 중인 것으로 파악됩니다. 좋은 입지 조건과 편리한 교통, 그리고 지식산업센터 밀집 지역이라는 장점을 가지고 있습니다. 감정가 22억 6천 4백만원은 해당 면적과 용도를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 복도 공간을 포함한 임의 구조 변경 부분에 대한 원상 복구 가능성 및 비용, 그리고 불확실한 임대차 관계에 대한 명도 가능성을 철저히 확인해야 하는 점은 주의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최신 시설 및 준공 시점

2020년 4월에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 속하여 시설 노후화가 적고, 즉시 영업 활동이 가능한 상태입니다.

8.2. 활발한 산업 단지 배후 수요

인천 남동공단을 중심으로 형성된 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여, 산업 종사자들을 대상으로 하는 상업 시설로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 편리한 교통망

남동대로에 인접하여 차량 접근성이 뛰어나고, 제2경인고속도로 이용이 용이하여 광역적인 접근성이 우수합니다.

8.4. 스크린골프연습장 운영 경험

현재 스크린골프연습장으로 운영 중이라는 점은, 해당 업종에 대한 시장 수요가 있고 성공적으로 운영될 수 있음을 시사합니다. 경매 취득 후에도 바로 운영을 지속하거나, 동일 업종으로 신규 창업 시 유리할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매12계