나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16167 [1] 인천광역시 연수구 동춘동 동춘1구역1블록1로트 드림타워 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 "인천새봄초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 "동춘1도시개발구역" 내 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상5층 건물 내 (1)1층 102호 및 (2)1층 103호로서,
외벽 : 강화유리 및 석재붙임 마감 등,
천장, 내벽 및 바닥 : 상가 인테리어 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(1), (2) 공히 집합건축물대장상 용도는 "소매점"이며, 현황 음식점으로 이용중임.

설비내역

기호(1)에 천정형 냉난방설비, 공용부분에 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 35m 도로 및 북동측으로 폭 약4m 보행자전용도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

"동춘1도시개발구역" 내 토지로 토지이용계획확인원이 발급되지 아니함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각, 목록1,2 집합건축물대장상 용도는 소매점이나, 현황 음식점으로 이용중임
-대지권 미등기이나 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지(소유권·대지권)를 일체로 하여 감정평가 하였으므로 경매진행시 참고 바람(감정평가서 참조)
-경매신청채권자로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)납부되었다는 납부확인서가 제출됨 (2025.11.10.자)
-목록 1,2는 인접 호실(104호 내지 108호)과 경계벽없이 일체로 이용중인 상태로서, 외부에 호수표시 및 경계표시가 설치되어있지 않으나 집합건축물대장상 현황도상 호실의 경계, 면적, 위치 등이 특정되어 있어 경계벽 복원이 비교적 용이하며, 경계복원 및 목록1의 출입문 복원시 본건의 구조상‧이용상의 독립성이 있는 것으로 판단되는 바 경매진행시 참고 바람(자세한 사항은 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 연수구 동춘동, 인천새봄초등학교 북서측 인근

* 주변 환경: 동춘1도시개발구역 내 위치하며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 북서측 및 남서측으로는 폭 약 35m 도로, 북동측으로는 폭 약 4m 보행자 전용도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 동춘1도시개발구역 내 토지이며, 별도의 토지이용계획확인원은 발급되지 않습니다.

3. 1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 6월 17일자 배방농업협동조합 근저당 (을5)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리인 근저당 이하 모든 채권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등기가 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 등기부상 기록된 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 제공된 등기부 요약상 매각으로 소멸되는 권리들만 기재되어 있습니다. '지상권개요:' 항목이 언급되어 있으나, 구체적인 권리 내용은 확인되지 않아 인수되는 지상권은 없을 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 이 : 보증금 0원, 차임 900,000원, 사업일자 2023.02.15, 대항력 없음

* 주식회사제이에스에프앤비: 보증금 100,000,000원, 차임 3,300,000원, 사업일자 2023.03.20, 배당신고일자 2025.02.13, 대항력 없음

* 청기와타운(송도점), 양 : 보증금 100,000,000원, 차임 3,300,000원, 사업일자 2023.03.09, 대항력 없음

* 대항력 있는 임차인: 본건과 관련된 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본 물건은 동춘1도시개발구역 내에 위치하며, 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집한 상업 지역에 속합니다.

* 현재 이용 상태: 집합건축물대장상 용도는 "소매점"으로 등록되어 있으나, 실제로는 "음식점"으로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 또는 원상 복구 시 고려해야 할 사항입니다.

* 업종 특성: 현재 음식점으로 운영 중이며, 주변의 배후 수요를 고려할 때 안정적인 영업 활동이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 1.4. 생활정보

* 주변 주요 시설: 인천새봄초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

* 편의시설: 인근 아파트 단지 내 편의시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다. (구체적인 시설 정보는 부족)

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 외부 지도 검색을 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본 물건은 대지권이 등기되지 않은 상태입니다. 감정평가 시 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 평가되었으므로, 경매 진행 시 이 부분에 대한 법적 정리가 필요할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 이용 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 소매점이나, 현황은 음식점으로 이용 중입니다. 이는 양성화 또는 원상 복구 과정에서 이슈가 될 수 있습니다.

* 인접 호실과의 일체 이용: 본 건(102호)은 인접한 103호와 경계벽 없이 일체로 이용 중이며 외부 호수 표시도 없습니다. 경계 복원 시 구조상 독립성 확보가 가능하다고는 판단되나, 이로 인한 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 약 39.5억원에 달하여, 경매 취하 가능성은 낮으나 유찰 가능성은 존재합니다.

7. 1.6. 종합 의견

* 인천 연수구 동춘동에 위치한 본 상가 물건은 동춘1도시개발구역 내라는 입지적 장점과 학교가 인근에 있다는 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석 결과, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되며 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 분석되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 대지권 미등기, 공부상 용도와 현황 이용 용도 불일치, 인접 호실과의 일체 이용 등은 낙찰 후 명도 및 실질적인 활용 과정에서 주의 깊은 검토와 준비가 필요한 부분입니다.

* 등기부상 총 채권액이 높으나, 경매 유찰 시에는 가격적인 메리트를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 1.7. 투자 포인트

* 입지: 동춘1도시개발구역 내 상권으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 명확하게 권리를 확보할 수 있습니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 따른 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

* 가격 메리트: 경매 유찰 시 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 감정가: 1,315,000,000원

* 현황 이용 중인 업종(음식점)의 수익성 및 시장 잠재력

* 대지권 미등기, 용도 불일치, 인접 호실과의 일체 이용 등 리스크 요인

* 경매 유찰 시 예상되는 가격 하락률

* 취득세, 법무사 비용, 명도 비용 등 제반 부대 비용

* 종합적인 분석 결과, 본 물건은 제시된 리스크 요인을 신중하게 고려하여 감정가의 70% ~ 80% 수준 에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 약 919,500,000원에서 1,052,000,000원 범위에 해당합니다.

* 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 정확한 시세 조사, 실질적인 가치 평가, 그리고 관련 법률 전문가와의 상담을 거쳐 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.