나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146797 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1081-16 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146797 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1081-16 다중주택 경매

• 사건번호: 2024타경146797
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로26가길 43-7 에이브릴 하우스1
• 용도: 다중주택

서울남부지방법원 경매7계 2024타경146797 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로26가길 43-7 에이브릴 하우스1 | 감정가: 2,477,261,000원 | 최저가: 1,981,809,000원 | 용도: 다중주택

1. 서울남부지방법원 2024타경146797 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경146797 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1081-16

용도: 다중주택

감정가: 2,477,261,000원

토지 면적: 198.60㎡ (약 60.07평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 462.73㎡ (약 140.04평)

건물 제시외 면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOOOOOO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "신월초등학교" 및 지하철 5호선 "화곡역" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 상황은 다소 양호한 편입니다. 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지이며, 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 적용됩니다. 특히, 공항 관련 보호구역과 군사기지 및 군사시설 보호구역은 건물 신축이나 증축 시 건축 높이 제한 등에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.4. 건축물 현황 및 이용상태

건축물은 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 4층(옥탑 포함) 다중주택으로, 외벽은 외장석재붙임 마감 등이며 내벽은 벽지, 타일 마감되었습니다. 건축물대장 상으로는 다중주택 및 제1종근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황 탐문 조사 결과 지하 1층 및 지상 1층이 주거용으로 이용 중인 것으로 판단됩니다. 이는 공부와의 차이로, 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

1.5. 부합물 및 종물 (제시외 건물)

건물 4층에 무단 증축된 부분이 확인되었으며, 이는 일반건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 해당 부분은 "제시외 목록"으로 평가되었으며, 이는 낙찰 후 철거 등의 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

1.6. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 등기부등본 상 권리 관계는 추가적인 확인이 필요하나, 경매 절차 상 모든 권리는 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 채권자 정보 외 구체적인 권리 분석 내용은 제공되지 않았으므로, 입찰 전 반드시 권리 분석 보고서를 상세히 확인하시기 바랍니다.

1.7. 상권 분석

화곡역 상권은 강서구의 대표적인 상권 중 하나로, 강서구청, 강서경찰서 등 관공서와 업무 단지, 학교 등을 배후로 성장해 왔습니다. 대로변에는 금융권, 법무사, 세무사 사무실, 병원 등이 있으며, 이면부에는 유흥·먹자골목 상권이 발달해 있습니다. 유동인구가 풍부하며, 주거지와 상업시설이 혼재된 복합 상권의 특징을 보입니다. 최근 전세사기 여파로 상권 전반에 어려움이 있으나, 이는 역설적으로 투자 기회를 제공할 수도 있습니다.

1.8. 생활 정보

단지 인근에 신월초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 지하철 5호선 화곡역이 인접해 있어 서울 시내로의 접근성이 뛰어납니다. 주변에 각종 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.9. 잠재적 리스크

* 위반건축물 : 4층 무단 증축된 부분은 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 철거 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 제재 및 비용이 발생할 수 있습니다. (최근 서울시 조례 개정으로 일부 위반건축물에 대한 양성화 가능성이 있으나, 요건 충족 여부 및 절차 확인 필요)

* 공부와의 차이 : 건축물대장 상 제1종근린생활시설로 등재된 지하 1층 및 지상 1층이 현황 주거용으로 이용 중인 점은 추후 인허가, 양도·양수 시 문제가 될 수 있습니다.

* 토지이용 제한 : 공항 보호구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등은 건축물의 높이 및 건축 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

* 화곡동의 전세사기 이슈 : 화곡동은 과거 전세사기 관련 사건들이 많았던 지역으로, 투자 시 해당 리스크에 대한 충분한 인지 및 대비가 필요합니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권(화곡역 인근)에 위치하며, 다중주택 및 근린생활시설로 이용 가능한 복합 건물입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하고, 주변 상권 또한 활발한 편입니다. 그러나 4층 무단 증축된 위반건축물과 공부와의 차이, 각종 토지이용 제한 등 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 문제점들을 충분히 인지하고, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용이나 행정적 조치에 대한 대비가 가능하다면 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

1.11. 투자 포인트

* 우수한 입지 : 화곡역 인근 역세권으로 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 수익형 부동산 잠재력 : 다중주택 및 근린생활시설로 활용 가능하여 임대 수익 창출 기대가 가능합니다.

* 매각가율 고려 : 경매 시장에서의 적정 매각가율을 파악하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. (최근 화곡동 빌라 경매 매각가율이 회복세를 보이고 있습니다.)

* 위반건축물 해결 가능성 : 관련 조례 개정 등을 통해 위반건축물 문제를 해결하고 합법화할 수 있다면 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

## 주변 시설 및 혐오시설 여부

주변은 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 신월초등학교, 화곡역 등이 근접해 있어 주거 및 생활 편의성이 높은 지역입니다. 검색 결과, 해당 지역에 특별히 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유흥업소 밀집 지역 등)이 집중되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 보호구역 및 대공방어협조구역 등은 규제사항으로 존재합니다.

법원 정보

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