나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33088 [2] 광주광역시 북구 동림동 645 삼익 상가동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.07.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 본건(가)는 광주광역시 서구 금호동 소재 ‘만호초등학교’ 남서측 인근에 위치하는 '로렌시아' 101동 5층 501호이며, 본건(나)는 광주광역시 북구 동림동 소재 ‘한울초등학교’ 북서측 인근에 위치하는 '삼익 상가동' 1층 101호로서, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

단지내까지 차량접근이 가능하고, 대중교통편인 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건(가)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 5층 501호로서
외벽 : 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 새시창호임

본건(나)는 철근콘크리트철골조 판넬지붕 3층 건물 내 1층 101호로서
외벽 : 페인팅, 판넬 및 타일붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등

이용상태

본건(가) : 공동주택(아파트)
본건(나) : 생활편익시설(상가)

설비내역

본건(가) : 일반적인 급·위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.
본건(나) : 공용위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비(현 : 운행정지) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건(가) : 3필지 일단의 사다리형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.
본건(나) : 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 생활편익시설(상가) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내까지 포장된 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

금호동 240-10 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(삼성리라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아마란스유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(홉스쿨유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
금호동 591-3 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭35m~40m)(2024-11-19)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(홉스쿨유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
금호동 702-90 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭35m~40m)(2024-11-19)(접합), 대로1류(폭35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(홉스쿨유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

동림동 645 : 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33088 (2)

소재지: 광주광역시 북구 동림동 645 삼익 상가동 1층 101호

건물명: 삼익 상가동

용도: 근린상가

감정가: 84,000,000원

토지 면적: 25.47㎡ (약 84.2평)

건물 면적: 44.08㎡ (약 145.7평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 광주하남신용협동조합

건물 구조: 철근콘크리트 및 철골조, 판넬 지붕

준공 연도: 1996년 5월 31일

건물 층수: 총 3층 건물 내 1층

2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

* 광주광역시 북구 동림동 ‘한울초등학교’ 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황:

* 단지 내 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

진입로 및 도로 상태:

* 단지 내까지 포장된 진입로가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 광주광역시 북구 동림동 645번지는 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 2024년 7월 11일 접수된 광주하남신용협동조합 근저당권 (채권최고액 462,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

주요 권리 관계:

* 소유권 이전 등기가 1998년과 2005년에 있었습니다.

* 광주하남신용협동조합의 임의경매 개시 결정이 2025년 6월 25일에 있었습니다.

* 농협은행주식회사의 가압류가 2025년 9월 10일에 등기되었습니다.

등기부 채권 총액:

* 등기부상 채권 총액은 492,968,168원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2024년 6월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대 관계는 조사되지 않았으며, 해당 임차인의 권리 관련 세부 사항은 미확인입니다.

인수되는 권리:

* 감정평가서 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 확인되지 않았습니다.

인수 보증금 합계:

* 0원

* 상기 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, '대항력 있음'으로 기재된 임차인이 존재하므로, 실제 명도 진행 시 추가적인 확인 및 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권 현황:

* 본 물건은 아파트 단지 내 상가로서, 주변 아파트 단지 및 근린생활시설 입주민을 주요 고객으로 하는 지역 상권을 형성하고 있습니다.

* 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 수요는 충족될 것으로 예상됩니다.

건물 내 상가 위치:

* 상가동 1층 101호로, 높은 접근성을 가진 위치입니다.

기타 상가 관련 정보:

* 건물 내 에스컬레이터 설비가 있으나, 현재 운행 정지 상태입니다. 이는 향후 수리 또는 관리 주체와의 협의가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 인근에 한울초등학교, 만호초등학교가 위치하고 있습니다.

* 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집하여 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

주변 혐오시설:

* 현재까지 조사된 바로는 본 물건 소재지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

* 전 임차인은 2024년 6월 14일 전입하여 대항력을 갖추고 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 특이사항 발생 가능성이 있습니다. 임차인과의 명도 협상 시 금액 외 다른 조건 충족 여부 확인이 필요합니다.

임대 관계 미상:

* 임대 관계가 조사되지 않아, 실제 점유 현황 및 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

에스컬레이터 운행 정지:

* 건물 내 에스컬레이터가 운행 정지 상태로, 건물 관리 상태 및 시설 이용에 대한 잠재적 문제 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 동림동의 삼익 상가동 1층에 위치한 근린상가로, 배후 아파트 단지 인근에 자리하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능한 입지를 갖추고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가되나, 대항력 있는 임차인 존재 및 '인수 보증금 합계' 0원이라는 특이사항은 명도 과정에서 주의 깊은 접근이 요구됩니다. 또한, 에스컬레이터 운행 정지 등 건물 관리 상태에 대한 추가 점검이 필요할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 근린상권: 배후 아파트 단지 및 주변 상가 이용객을 대상으로 하는 고정 수요가 기대됩니다.

* 1층 상가: 높은 접근성으로 상가로서의 활용 가치가 우수합니다.

* 저평가 가능성: 권리 관계 및 임차인 이슈를 성공적으로 해소한다면 가격 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 84,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가 산정:

* 제시된 '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 이론적으로는 감정가 이상을 고려할 수 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 명도 비용, 향후 발생 가능한 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 본 건의 경우, 명도 협상 결과 및 시장 상황을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직하며, 감정가의 80% ~ 100% 범위를 초기 검토 구간으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.