나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2267 [6] 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 790-4 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2267 [6] 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 790-4 전 경매

• 사건번호: 2024타경2267
• 주소: 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 790-4
• 용도: 전

울산지방법원 경매6계 2024타경2267 | 소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 790-4 | 감정가: 55,677,000원 | 최저가: 27,282,000원 | 용도: 전

1. 울산지방법원 2024타경2267 (6) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경2267 (6)

* 소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 790-4

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 55,677,000원

* 토지면적: 201.00㎡ (약 60.8평)

* 건물면적: 0.00㎡ (현재 건물 없음)

* 매각대상: 토지 매각 (건물 제외)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOO

* 특이사항: 유치권, 농지취득자격증명 필요

1.2. 입지조건

* 위치: 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 소재 "수연복지재단" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건은 회야강과 인접하며, 일부 전원주택 및 일반주택이 있으나 대부분 임야지대와 농경지로 구성된 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근은 용이하게 개설된 도로를 통해 가능하나, 대중교통(버스 정류장)은 원거리에 있어 일반적인 교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건 토지(목록 12)는 부정형의 나지 상태이며, 남측 대복통천로에서 축대 조성된 완경사지입니다. 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 주거나지 상태로 이용 가능합니다.

1.3. 권리분석

* 주요 권리사항: 본 물건에는 '유치권'이 신고되어 있어, 낙찰 시 유치권 인수 여부 및 관련 법적 검토가 필수적입니다. 이는 잠재적인 위험 요소이므로, 철저한 확인이 요구됩니다.

* 농지취득자격증명: 본건은 농지(전)로서, 낙찰받기 위해서는 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 이는 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있는 매우 중요한 사항입니다. (※ 상세 내용은 첨부된 웅촌면 사실조회회신 참조)

* 기타: 채권자는 서OOOOOOO이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.4. 상권분석

* 본건은 전원주택 및 농경지가 혼재된 지역의 특성상, 전통적인 상업 지역과는 거리가 있습니다.

* 인근에 상업 시설 및 편의 시설은 부족할 가능성이 높으며, 생활 편의를 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경은 비교적 조용하고 자연 친화적인 편입니다.

* 다만, 대중교통 이용이 불편하고 상업 시설과의 접근성이 낮다는 점을 고려할 때, 편리하고 활발한 생활 환경과는 거리가 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권: 신고된 유치권은 법적 분쟁이나 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험을 내포하고 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 인수 여부를 사전에 철저히 조사해야 합니다.

* 농지취득자격증명: 해당 서류 미비 시 입찰보증금 몰수라는 직접적인 손해로 이어질 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 대한 다각적인 제한이 있을 수 있습니다.

* 미등기 건물: 토지 지상에 신축 중인 미등기 건물이 소재하나, 본건 매각 대상은 토지이므로 직접적인 권리 관계는 없으나, 향후 발생할 수 있는 민원 등 간접적인 영향에 대한 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 울산 울주군 웅촌면 소재의 농지(전)로서, 감정가는 55,677,000원입니다.

* 토지 면적은 201㎡ (약 60.8평)이며, 현재 건물은 없는 상태입니다.

* 가장 큰 특징이자 주의사항은 '유치권'의 존재와 '농지취득자격증명' 요구 사항입니다. 이 두 가지는 경매 입찰 전에 반드시 명확히 확인하고, 발생 가능한 모든 상황에 대한 법적, 재정적 준비를 마쳐야 하는 중대한 사안입니다.

* 자연 친화적인 환경을 가지고 있으나, 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어지는 편입니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지 확장 가능성: 울주군 웅촌면 지역의 장기적인 개발 계획이나 성장 가능성을 파악하여 투자의 가치를 검토할 수 있습니다.

* 법적 문제 해결 시 가치 상승: 유치권 관련 문제가 원만히 해결되고, 농지법규를 충족하여 토지 이용이 가능해진다면, 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 경매 시세 대비 저평가 가능성: 권리관계의 복잡성을 감안하더라도, 일반 매매 시장에서의 시세와 비교하여, 향후 발생 가능한 모든 위험 요소를 충분히 고려한 후, 저평가 매력도를 판단해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계