나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2267 [5] 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 786-12 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2267 [5] 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 786-12 대지 경매

• 사건번호: 2024타경2267
• 주소: 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 786-12
• 용도: 대지

울산지방법원 경매6계 2024타경2267 | 소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 786-12 | 감정가: 454,560,000원 | 최저가: 222,734,000원 | 용도: 대지

1. 울산지방법원 2024타경2267 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경2267 (5)

물건종별: 토지 (대지)

소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 786-10

용도: 대지

감정가: 454,560,000원

토지면적: 1420.00㎡ (약 429.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (매각에서 제외되는 신축 중인 건물 있음)

매각대상: 토지매각 (일부 제시외 건물 제외)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리에 소재하며, '수연복지재단' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 회양강과 인접한 지역으로, 일부 전원주택 및 일반주택들이 소재하나 대부분 임야지대와 농경지대로 형성되어 있어 자연환경이 양호한 편입니다.

단독주택 부지 및 주택 부지 조성지로 이용되고 있으며, 일부는 나지 및 진입도로 상태입니다.

차량 출입은 용이한 도로가 개설되어 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 노선버스 정류장이 원거리에 위치하고 있어 교통 사정이 일반적인 경우 불편하게 느껴질 수 있습니다.

기호별로 폭 약 6미터의 포장도로 및 약 3.5미터의 진입도로에 접하고 있으며, 기호 2는 맹지 상태입니다. 목록 6, 8 토지는 폭 약 3.5미터의 진입도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자는 서OOOOOOO입니다.

특이사항으로 유치권 및 법정지상권이 신고되어 있습니다.

특히, 2024년 9월 26일 디케이모아 주식회사로부터 조경공사비 채권 60,887,330원을 근거로 목록 6, 7 토지 및 해당 지상 제시외 건물에 대한 유치권 신고가 접수되었습니다. 그러나 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 2024년 12월 12일 경매 신청 채권자로부터 유치권 배제 신청서가 제출된 상태입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 목록 6, 7, 10 지상에는 신축 중인 미등기 건물(2층 단독주택, 각 1층 99.24㎡, 2층 67.46㎡)이 소재하며, 이 건물들은 매각에서 제외됩니다. 다만, 해당 토지들은 이러한 제시외 건물들의 영향을 감안하여 가격이 평가되었습니다.

토지 이용 현황 상 일부 주택 부지로 이용되거나 조성 중이나, 건축물 대장 등 공부와의 차이가 있어 현황 확인이 필요합니다.

임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 울주군 웅촌면 통천리 지역은 전원주택 및 일부 주택, 임야, 농경지가 혼재된 지역입니다.

대규모 상업 시설보다는 자연 친화적인 환경을 가진 전원생활 지역의 특성을 보입니다.

주변에 별도의 상업 지구 형성은 두드러지지 않으며, 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됩니다.

따라서 일반적인 도시 지역의 상권 분석보다는, 주변의 전원주택 단지 형성 가능성이나 지역 개발 계획 등을 고려한 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

주변 환경은 회양강과 인접하고 임야 지대가 많아 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

하지만 대중교통 이용이 불편하며, 가장 가까운 버스 정류장이 원거리에 있어 차량을 통한 이동이 생활의 필수 요소가 될 것으로 보입니다.

주요 편의 시설, 관공서, 의료 시설 등은 차량으로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

지역 자체가 전원주택 및 농경지가 주를 이루므로, 조용하고 한적한 생활을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

토지 이용계획 상으로는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (기호 6은 하천구역 포함)

1.6. 잠재적 리스크

유치권 및 법정지상권 신고로 인한 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 유치권 신고액이 상당하므로, 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

매각 대상에서 제외되는 신축 중인 미등기 건물들이 존재하여, 해당 건물들과 토지 이용 시 발생할 수 있는 문제점에 대한 사전 확인이 요구됩니다.

일부 토지(기호 2)의 맹지 상태 및 협소한 진입도로(폭 약 3.5미터)는 토지 이용 및 활용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

목록 8 토지의 진입도로 부분은 불리한 영향을 감안하여 평가되었으므로, 해당 부분의 이용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 특정하기 어렵습니다. 현재 환경은 자연 및 주택 위주로 묘사되어 있으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문을 통한 철저한 주변 환경 조사가 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 웅촌면의 자연환경이 양호한 지역에 위치한 대지입니다.

감정가는 4억 5천만원대이며, 토지 면적은 약 430평 규모입니다.

다수의 필지로 구성되어 있으며, 일부 필지는 주택 부지로 조성되거나 계획 중인 것으로 보입니다.

주요 리스크 요인으로는 유치권 및 법정지상권의 성립 여부, 매각 제외되는 신축 중인 건물과의 관계, 그리고 일부 토지의 접근성 문제가 있습니다.

이러한 법적, 물리적 제약 사항들을 명확히 파악하고 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

자연 친화적인 환경에서의 전원주택 건설이나, 토지 개발 사업 추진 시에는 해당 지역의 개발 계획 및 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

상대적으로 넓은 면적의 토지를 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

조용하고 쾌적한 자연환경 속에서의 전원생활을 계획하거나, 소규모 단독주택 단지 조성 등 개발 잠재력을 가진 물건입니다.

향후 지역 개발 및 도로망 확충 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

단, 투자를 결정하기 전에 반드시 유치권, 법정지상권 등 권리 관계를 명확히 확인하고, 신축 중인 건물과의 관계, 건축 가능 여부, 인허가 사항 등을 철저히 조사해야 합니다.

현장 답사를 통해 주변 환경 및 접근성을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계