나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2267 [3] 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 786-7 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2267 [3] 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 786-7 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경2267
• 주소: 울산광역시 울주군 웅촌면 대복동천로 215-6
• 용도: 단독주택

울산지방법원 경매6계 2024타경2267 | 소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 대복동천로 215-6 | 감정가: 321,143,580원 | 최저가: 157,361,000원 | 용도: 단독주택

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경2267 (3)

소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 786-7

용도: 단독주택

감정가: 321,143,580원

토지면적: 328.00㎡ (약 99.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 134.48㎡ (약 40.68평)

건물 제시외면적: 136.30㎡ (약 41.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO

특이사항: 유치권

1.2. 최고의 입지

울산광역시 울주군 웅촌면 통천리에 위치하며, 주위는 회야강과 인접하여 일부 전원주택 및 일반주택들이 있으나 대부분 임야와 농경지로 이루어진 지역입니다. 본건까지 차량 출입이 용이한 도로가 개설되어 있어 접근성은 양호한 편입니다. 다만, 대중교통인 노선버스 정류장이 원거리에 있어 일반적인 교통 여건은 다소 불편할 수 있습니다. 또한, 일부 필지는 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있으며, 일부 진입도로는 폭이 약 3.5미터입니다.

1.3. 권리분석

본건의 가장 큰 특징이자 주의사항은 '유치권'이 신고되어 있다는 점입니다. 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건 등에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 물건 또는 유가증권을 점유하며 그 반환을 거절할 수 있는 권리입니다. 따라서 본건 경매 진행 시 유치권의 성립 여부와 그 효력에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 인수해야 할 채무가 발생하거나 명도에 어려움이 따를 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 건이 소재한 울주군 웅촌면 통천리 일대는 주로 임야와 농경지가 발달한 지역으로, 일부 전원주택 및 주택들이 산재해 있습니다. 따라서 일반적인 상업 시설이 밀집한 상권으로 보기는 어렵습니다. 주위 환경은 자연 녹지 지역의 특성을 가지고 있으며, 조용하고 한적한 생활 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 토지 이용 계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발이나 활용에 제한이 있을 수 있습니다. (검색 결과, 주변에 금성화학이라는 산업 시설이 있으나, 본건과의 정확한 거리는 파악되지 않아 직접적인 혐오시설로 단정하기는 어렵습니다. 다만, 산업 단지 인근임을 고려할 필요가 있습니다.)

1.5. 생활정보

본건은 주택 및 주차장으로 이용 중인 2층 단독주택입니다. 건물의 구조는 철근콘크리트이며, 내부 마감 및 창호 상태도 양호한 것으로 평가됩니다. 위생, 급배수, 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 옥상에는 태양광 발전 설비도 설치되어 있어 에너지 효율성을 더할 수 있습니다. 건물 외에도 약 136.30㎡(약 41.24평)에 달하는 제시외 건물이 있으며, 이는 본 건물에 포함하여 평가되었습니다. 더불어, 토지 지상에는 신축 중인 미등기 건물들도 소재하여 현황에 맞게 평가되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건과 관련된 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

1. 유치권: 앞서 언급했듯이, 유치권의 존재는 낙찰자가 부담해야 할 금전적, 법률적 위험을 내포하고 있습니다. 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

2. 제시외 건물: 신축 중이거나 미등기 상태인 제시외 건물은 추후 건축물 대장 등재 및 관련 법규 준수 과정에서 추가 비용이나 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 교통 불편: 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있어, 자가용 이용이 필수적일 수 있습니다.

4. 토지 이용 제한: 보전관리지역 등 관련 법규로 인해 건축 행위나 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

5. 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 불분명하여, 인수 시 임차인과의 명도 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

울산광역시 울주군 웅촌면 통천리 소재 본 단독주택은 자연 친화적인 환경에 위치하고 있으며, 주택 자체의 상태는 양호한 편입니다. 하지만, 유치권 신고와 신축 중인 미등기 건물 존재 등 권리 및 물건 상 복잡한 사항들이 있어 입찰 전 면밀한 사전 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 교통 편의성이 다소 떨어지는 점, 그리고 토지 이용상의 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 잠재적인 가치를 지니고 있으나, 높은 위험 요소를 수반하는 물건입니다.

- 자연 친화적인 환경: 회야강 인근의 쾌적한 자연 환경은 전원생활을 꿈꾸는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

- 저평가 가능성: 유치권 등 복잡한 권리 관계 해소 시, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

- 추가 공간 활용: 상당한 면적의 제시외 건물이 있어, 용도에 따라 추가적인 공간 활용이 가능할 수 있습니다.

주의사항: 본 물건은 유치권 등 복잡한 권리 관계 및 미등기 건물 등의 이슈가 존재하므로, 경매 경험이 풍부한 전문가와 함께 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 진행한 후 신중하게 입찰을 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

울산지방법원 경매6계