나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7156 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 129-3 근린주택 경매
매각기일: 2026-04-09
물건 개요
나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7156 [1] 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 129-3 근린주택 경매
- 사건번호: 2024타경7156
- 주소: 울산광역시 울주군 범서읍 모두박길 5-6
- 용도: 근린주택
울산지방법원 경매6계 2024타경7156 | 소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 모두박길 5-6 | 감정가: 859,115,680원 | 최저가: 420,967,000원 | 용도: 근린주택
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 울산지방법원 2024타경7156 (1)
소재지: 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 129-3
용도: 상가주택
감정가: 859,115,680원
토지면적: 225.00㎡ (약 68.06평)
건물면적: 358.84㎡ (약 108.55평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 울OOOOOOOO
1.2. 특이사항 및 주의사항
본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.
건물은 서측으로 폭 약 8m 도로에 접해 있습니다.
건물 1층은 근린생활시설(설비업체)로, 2층과 3층은 주택으로 각각 이용 중입니다.
1.3. 토지 현황
위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 소재 "범서중학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.
교통상황: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.
형태 및 이용상태: 인근 토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.
인접 도로상태: 서측으로 폭 약 8m 도로에 접하고 있습니다.
토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구영택지지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)로 지정되어 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.
제시외 물건: 공부상 등록된 물건 외 특이사항 없습니다.
공부와의 차이: 공부상 내용과 실제 현황에 차이 없습니다.
기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.
1.4. 건물 현황
건물의 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 3층 건물입니다.
외벽: 치장돌 붙임 등 마감
내벽: 몰탈 및 벽지 마감
창호: 샷시 창호
이용상태:
1층: 근린생활시설 (설비업체)
2층, 3층: 주택
설비내역: 위생 및 급배수 시설이 구비되어 있으며, 2-3층에는 도시가스 설비가 설치되어 있습니다.
부합물 및 종물: 해당 사항 없습니다.
공부와의 차이: 공부상 내용과 실제 현황에 차이 없습니다.
기타 참고사항: 임대 관계는 파악되지 않았습니다.
2. 최고의 입지
2.1. 주변 환경
본 물건은 울산광역시 울주군 범서읍 구영리의 핵심 지역에 위치하고 있습니다. 도보로 접근 가능한 거리에 범서중학교가 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 구영로 상점가가 인근에 형성되어 있어 금융기관, 병원, 버스 정류장 등이 밀집해 있으며, 주민 생활과 밀접한 다양한 업종(분식, 음식점, 미용, 뷰티, 학원 등)의 상점들이 운영되고 있습니다. 이는 풍부한 유동인구와 함께 배후 주거 단지를 바탕으로 생활 밀착형 상권을 형성하고 있음을 시사합니다. 구영공원과 같은 녹지 공간도 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.
2.2. 교통 접근성
물건지 서측으로 폭 약 8m의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 또한, 대중교통 이용도 편리한 편으로, 주변 버스 정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.
3. 권리 분석
3.1. 경매 진행 현황
본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 사건번호는 울산지방법원 2024타경7156 (1)입니다. 경매 절차에서는 낙찰 후 잔금 납부 시 소유권이전과 함께 권리관계가 정리되는 것이 원칙입니다.
3.2. 인수 권리 검토
본 물건은 '부동산 임의경매'로 진행되며, 일반적으로 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 다만, 전세권, 대항력 있는 임차인 등 일부 권리는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있습니다. 본 보고서에서는 상세한 권리분석을 제공하기 어려우며, 실제 입찰 시에는 법원 매각물건명세서 및 현장 조사 등을 통해 말소기준권리, 선순위 채권, 대항력 있는 임차인 존재 여부 등을 철저히 확인하고, 필요시 전문가의 도움을 받아 면밀한 권리분석을 진행해야 합니다. 현재 임대관계는 미상으로 파악되고 있어, 이에 대한 추가 확인이 필수적입니다.
4. 상권 분석
4.1. 구영리 상권의 특징
구영리는 울산 울주군에서 인구가 많은 지역 중 하나이며, 구영지구와 천상지구 개발을 통해 상권이 형성되었습니다. 특히 구영로 상점가는 제1호 골목형상점가로 지정될 만큼, 다양한 소매업, 서비스업, 음식점, 학원 등이 밀집된 생활 밀착형 상권으로 발전했습니다. 이는 지역 주민들의 생활 편의를 충족시키며, 꾸준한 유동인구를 확보하고 있음을 보여줍니다. 또한, 인근 아파트 단지들을 배후로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.
4.2. 상가주택으로서의 가치
본 물건은 1층 상가와 2, 3층 주택으로 구성된 상가주택입니다. 1층 근린생활시설은 현재 설비업체로 이용 중이며, 이는 구영로 상권의 활성화와 함께 긍정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 부분입니다. 2, 3층 주택 부분은 안정적인 주거 수요를 바탕으로 추가적인 임대 수익 또는 실거주 목적 활용이 가능합니다.
5. 생활 정보
5.1. 교육 시설
본 물건 인근에 범서중학교가 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.
5.2. 편의 시설
구영로 상점가 내 금융기관, 병원, 다양한 상점들이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 구영공원과 같은 휴식 공간도 가까이 있습니다.
5.3. 교통 및 접근성
서측 8m 도로와 접해 있어 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 지역입니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 임대 관계 미상
건물의 임대 관계가 명확하게 파악되지 않아, 명도 및 임대 수익률 산정에 있어 불확실성이 존재합니다. 낙찰 후 임차인과의 관계 정리가 필요할 수 있습니다.
6.2. 시장 변동성
부동산 시장은 금리, 정책, 경기 상황 등 다양한 요인에 의해 변동될 수 있으며, 이에 따른 시세 변동 리스크를 고려해야 합니다.
6.3. 추가 부담 가능성
만약 권리분석 상 인수해야 하는 숨겨진 권리가 존재하거나, 미납된 공과금(관리비 등)이 있을 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.
7. 종합 의견
본 울산광역시 울주군 범서읍 구영리 129-3 소재 상가주택은 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖춘 매력적인 물건입니다. 범서중학교 인접, 구영로 상점가와의 근접성, 양호한 교통 접근성은 본 물건의 가치를 높이는 주요 요인입니다. 1층 상가와 2, 3층 주택으로 구성되어 있어 다양한 수익 창출이 가능하며, 지역 상권 활성화 추세와 함께 미래 가치 또한 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 임대 관계 미확인 및 잠재적 인수 권리 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.
8. 투자 포인트
8.1. 안정적인 임대 수익
1층 근린생활시설과 2, 3층 주택으로 구성되어 있어, 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다. 구영로 상권의 활성화는 상가 임대 수요를 뒷받침합니다.
8.2. 배후 주거 단지의 풍부한 수요
주변 대규모 아파트 단지를 배후로 하여 주택 및 근린생활시설에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.
8.3. 발전 가능성 높은 상권
구영로 상점가는 지속적으로 발전하고 있는 지역 상권으로, 향후 추가적인 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.
8.4. 실거주 및 투자 병행
주택과 상가를 겸비하고 있어, 직접 거주하면서 동시에 임대 수익을 창출하는 하이브리드 투자도 가능합니다.
9. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)
주변 검색 결과, 물건지 인근에 위치한 주요 시설로는 범서중학교, 구영공원, 구영운동장 등이 있습니다. 또한, 울주군에서 지정한 '구영로 상점가'가 활발하게 운영되고 있어 금융기관, 병원, 다양한 상업시설 이용이 편리합니다. 검색 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.
10. 권리 분석 참고사항
본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 경매에서 권리분석은 매우 중요하며, 낙찰 후 인수해야 하는 권리가 있는지 여부를 판단하는 과정입니다. 일반적으로 말소기준권리(예: 근저당, 압류 등)보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 소멸하지만, 말소되지 않는 인수 권리가 있을 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인, 유치권, 법정지상권 등이 해당될 수 있습니다. 본 보고서에서는 법률적이고 전문적인 권리분석을 제공하지 않으며, 실제 입찰을 고려하시는 분께서는 반드시 법원 매각물건명세서, 등기부등본 등을 상세히 검토하시고, 필요시 법률 전문가 또는 경매 컨설턴트와 상담하여 정확한 권리분석을 받으시기를 강력히 권고합니다. 임대관계가 미상인 점은 명도 및 권리관계 파악에 있어 특별히 주의해야 할 부분입니다.
법원 정보
울산지방법원 경매6계