나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119684 [1] 울산광역시 울주군 두동면 천전리 447 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해울 · 평가일 2025.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 울주군 두동면 천전리 소재 "대현마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지이며, 주거용임.

인접 도로상태

동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ)-(ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가): 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 판넬마감 등임.
창호: 샷시창호임.
기호(나): 일반목구조 기와지붕 단층 건물로서,
외벽: 몰탈위페인트마감 등임.
창호: 샷시창호임.
기호(다): 일반목구조 기와지붕 단층 건물로서,
외벽: 페인트마감 등임.

이용상태

기호(가), (나), (다): 주택임.

설비내역

기호(가), (나): 위생설비, 급/배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ)-(ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록 2,3,4는 주택임
3.목록 3,4는 2016년5월11일자로 건축물대장 생성신청되었으며, 사용승인일 이전의 지어진 건물을 양성화한 것으로 보아 현상, 관리상태, 개보수의 정도 등을 고려하여 관찰감가를 병용하여 평가하였음
4.목록 5는 지목상 ‘도로’이나, 현황 조사시 목측에 의하면 일부 ‘도로’ 및 일부‘대지’로 사용되고 있는 것으로 조사되었으나, 본건 토지가 ‘두동면 천전리 447,대지’에서 2016년5월11일에 분할과 동시에 지목이 변경되었고 ‘두동면 천전리 447’지상에 신축된 경량철골구조 샌드위치판넬지붕의 단독주택의 사용승인일이 2016년4월28일인 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 건축법상의 도로에 해당된다고 판단되므로 지목 기준인 ‘도로’를 기준하여 감정평가하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2024타경119684 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두동면 천전리 447

용도: 단독주택

감정가: 237,078,980 원

토지 면적: 443.50㎡ (약 134.16 평)

건물 면적: 145.35㎡ (약 43.97 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 현OOOOOOOOO (현대캐피탈)

특이사항: 중복 병합 사건, 공동 담보, 제시외 건물 포함 매각.

1.2. 건물 구조 및 면적 (JSON 분석 결과 포함)

건축물대장상 건물은 기호(가), (나), (다)로 구성되어 있습니다.

기호(가) 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, JSON 데이터 분석 결과 해당 건물의 면적은 총 77.8㎡입니다. 이는 제시된 총 건물 면적 145.35㎡와 차이가 있으나, 기호(가)가 JSON에서 설명된 77.8㎡ 규모일 가능성이 있습니다.

기호(나)와 (다) 건물은 일반목구조 기와지붕 단층 건물입니다.

제시외 건물 면적은 39.42㎡이며, 본 건과 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 울산광역시 울주군 두동면 천전리 소재 "대현마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 등이 형성된 한적한 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근은 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다.

2.3. 토지 현황

토지는 사다리형이며, 주거용으로 이용되고 있습니다. 동측으로 세로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 건축법상의 도로 일부를 포함하고 있는 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2 근저당 (삼남농업협동조합, 2016-11-10)

3.2. 등기부상 권리 현황

* 소유권 이전: 최영준 (2016-05-18), 정인현 (2022-08-18, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당: 삼남농업협동조합 (120,000,000원, 2016-11-10, 말소기준)

* 강제경매: 현대캐피탈 (5,999,004원, 2024-12-13, 본건 사건)

* 임의경매: 삼남농업협동조합 (102,971,098원, 2025-04-11)

3.3. 채권 총액 (말소기준권리 이후)

등기부상 채권 총액은 약 228,970,102원입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금은 없으며, 임대 관계는 미상입니다. 임대차 관계가 불분명하므로, 대항력 유무 및 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건은 단독주택 위주의 주거 지역으로, 상업 시설보다는 주거 편의 시설이 주를 이룹니다. 인근에는 "대현마을회관"이 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 지역 내에서 해결 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 주변 상업 및 편의시설

추가적인 대규모 상업 시설이나 편의 시설을 이용하기 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

조용하고 한적한 단독주택 밀집 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

차량 접근은 용이한 편입니다. 인근에 천전초등학교, 두동초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다. 마을회관 및 소규모 상점 등 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 유무)

주변 지역에 특별한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 인근에 동물화장장 건립 관련 주민 반대 사례가 있어, 지역 개발 및 환경 관련 이슈를 주시할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

건축물대장에 등재되지 않은 제시외 건물(ㄱ-ㄷ)이 존재하며, 이는 철거 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 양성화 추정

일부 건물(목록 3, 4)은 사용승인일 이전 건축물을 양성화한 것으로 보입니다. 건물의 현상, 관리 상태, 개보수 정도 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 토지 지목과 현황의 차이

목록 5 토지는 지목상 '도로'이나 현황은 일부 '도로' 및 일부 '대지'로 사용되고 있으며, 건축법상 도로로 판단되어 감정평가되었습니다. 도로 지정 관련 법규 및 향후 이용 제한 가능성을 검토해야 합니다.

6.4. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 불분명하여 예상치 못한 임차인이 존재하거나 명도 과정에서 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

울산광역시 울주군 두동면 천전리 소재 단독주택 경매 물건입니다. 감정가는 237,078,980원이며, 토지(443.50㎡)와 건물(145.35㎡), 제시외 건물(39.42㎡)을 일괄하여 매각합니다. 권리 관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다. 그러나 제시외 건물, 건물 양성화 추정, 토지 지목과 현황의 차이, 임대차 관계 미상 등의 특이사항에 대한 충분한 사전 확인과 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경을 갖춘 단독주택 밀집 지역에 위치합니다.

* 철저한 권리분석을 통해 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성을 확인하여 합리적인 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 단독주택의 최근 실거래가, 현재 매물 시세, 건물 상태 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 조사가 선행되어야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다. 다만, 유사 지역의 단독주택 거래 사례를 참고할 때, 토지 평당 가격을 120만원에서 180만원으로 가정할 경우, 토지 가치는 약 1억 6천만원에서 2억 4천만원 사이로 추정됩니다. 건물 가치 및 제시외 건물 가치를 더하여 총 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

* 감정가: 237,078,980원

* 시세 조사 결과에 따른 잠재적 가치: 주변 시세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 하회할 가능성이 있습니다.

* 잠재적 리스크 (제시외 건물, 토지 지목, 임대차 미상 등)를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

보수적인 시각에서, 감정가 대비 80% ~ 95% 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 225,000,000원

본 건의 경우, 제시외 건물, 건물 양성화 추정, 토지 지목 관련 특이사항 및 임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려하여, 200,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 최종 시세 조사 결과와 경매 물건의 현장 상태를 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.