나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119684 [1] 울산광역시 울주군 두동면 천전리 447 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119684 [1] 울산광역시 울주군 두동면 천전리 447 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경119684
• 주소: 울산광역시 울주군 두동면 천전대현1길 1-3
• 용도: 단독주택

울산지방법원 경매6계 2024타경119684 | 소재지: 울산광역시 울주군 두동면 천전대현1길 1-3 | 감정가: 237,078,980원 | 최저가: 116,169,000원 | 용도: 단독주택

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경119684 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두동면 천전리 447

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOOO

1.1. 2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 237,078,980원

토지면적: 443.50㎡ (약 134.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 145.35㎡ (약 43.96평)

건물지분: 145.35㎡

건물 제시외면적: 39.42㎡ (약 11.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 3. 특이사항 및 주의사항

중복병합사건으로 진행됩니다.

일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

목록 2, 3, 4는 주택으로 이용 중입니다.

목록 3, 4는 2016년 5월 11일 건축물대장 생성 신청되었으며, 사용승인일 이전에 지어진 건물을 양성화한 것으로 보입니다. 이에 현상, 관리 상태, 개보수 정도 등을 고려하여 감가상각을 적용하여 평가되었습니다.

목록 5는 지목상 '도로'이나, 현황상 일부 '도로' 및 일부 '대지'로 사용되고 있습니다. 본건 토지가 2016년 5월 11일 분할과 동시에 지목이 변경되었고, 해당 지상에 신축된 단독주택의 사용승인일이 2016년 4월 28일인 점을 종합적으로 고려할 때 건축법상의 도로에 해당된다고 판단되어 지목 기준인 '도로'를 기준으로 감정평가되었습니다.

1.2. 입지조건

대상 물건은 울산광역시 울주군 두동면 천전리 소재 "대현마을회관" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택 위주로 형성된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 사다리형이며 주거용으로 이용되고 있습니다.

동측으로는 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역입니다. 또한 건축법상 도로 일부를 포함하는 것으로 판단됩니다.

주변에는 역사적으로 중요한 문화재인 '울주 천전리 각석'이 위치하고 있어, 문화적 가치가 높은 지역입니다. (검색 결과)

이러한 문화유적지의 존재는 지역의 특수성을 부여하지만, 대규모 개발이나 상업 시설 입지에는 제약이 따를 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 현OOOOOOOOO입니다.

제시된 정보만으로는 상세한 권리 분석이 어렵습니다. 인수주의 또는 소멸주의 여부, 말소기준권리, 임차인 현황, 체납 관리비 등을 정확히 파악하기 위해서는 추가적인 권리 변동 내역 및 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

물건지 주위는 단독주택 위주로 형성된 자연취락지구로서, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 지역에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있을 수 있으며, 이는 상권 형성 및 수익형 부동산으로서의 잠재력에 영향을 미칠 수 있습니다.

문화재(천전리 각석) 인근이라는 점은 지역의 특색을 살린 관광 연계 사업이나 숙박 등 특정 분야에서는 긍정적인 요소가 될 수 있으나, 일반적인 상권 분석과는 차이가 있습니다.

1.5. 생활정보

울산광역시 울주군 두동면 천전리에 위치하여, 주위 환경은 조용하고 한적한 단독주택 지역의 특성을 가지고 있습니다.

가까운 편의시설(마트, 병원 등)은 인근 마을 또는 읍면 소재지에서 이용해야 할 가능성이 있습니다.

자연녹지 지역에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있으나, 생활 편의 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

역사적으로 중요한 문화재인 천전리 각석이 인근에 있어, 문화 체험 및 자연 속에서의 여유로운 생활을 즐길 수 있는 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

감정평가 시 제시외 건물과 일부 지목상 도로로 이용되는 토지를 포함하여 평가되었으며, 특히 목록 3, 4 건물은 사용승인일 이전 건축물을 양성화한 것으로 보입니다. 이러한 점은 향후 건축물 관련 민원이나 재건축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

토지 일부가 건축법상 도로로 판단되어 감정평가되었다는 점은 토지 이용에 있어 제약이 될 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 과정이나 임대 수익률 예측에 있어 불확실성이 존재합니다.

강제경매 사건이므로 채권 관계를 면밀히 파악하여 예상치 못한 추가 부담이 발생하는지 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 두동면 천전리에 위치한 단독주택으로, 풍부한 역사적 유적과 자연환경을 갖춘 지역에 자리하고 있습니다. 단독주택으로서의 안정적인 주거 가치와 함께, 주변 문화재와의 연계를 통한 지역 특색을 활용할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 감정평가 시 포함된 제시외 건물 및 도로로 이용되는 토지에 대한 평가 방식, 임대 현황 미확인 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 또한, 강제경매 물건으로서 권리 관계를 철저히 분석해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 자연 친화적이고 조용한 주거 환경: 자연녹지 지역 내 단독주택으로 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

2. 역사 문화 관광 연계 가능성: 천전리 각석 등 유네스코 세계유산 인근에 위치하여, 문화 체험 공간이나 관련 사업과의 연계 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

3. 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물까지 포함되어 있어 활용 가치를 높일 수 있습니다.

4. 비교적 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적: 감정가 대비 토지 면적이 넓어 향후 활용 방안에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 상세한 권리 분석 및 현황 조사가 선행되어야 합니다.)

법원 정보

울산지방법원 경매6계