나이스옥션 법원경매 울산 2024타경120356 [1] 울산광역시 울주군 언양읍 태기리 694-1 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해울 · 평가일 2024.12.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 언양읍 태기리 소재 "태기마을" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

* 일련번호(1) : 본건까지 제차량 진입 가능하며, 시 외곽에 위치하여 제반 교통사정은 다소 불편한 편입니다. * 일련번호(3,4) : 임야로서의 통행사정은 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태

* 일련번호(1) : 완경사지내 일부 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 상업용(운동시설) 건부지입니다. * 일련번호(3,4) : 완경사지내 부정형의 토지로 토지임야상태입니다.

인접 도로상태

* 일련번호(1,4) : 남동측으로 세로가 개설되어 있습니다. * 일련번호(3) : 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. * 일련번호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. * 일련번호(4) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호(1,2) 토지 및 건물에 별첨 사진용지와 같이 골프연습장에 필요한 제시외 구축물 및 기계기구(ㄱ,ㄴ)가 소재하여 감정평가하였으며, 제시외 구축물 및 기계기구(ㄱ,ㄴ)가 경매대상에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 가액은 별도로 부기하였으니 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 ~ 지상3층으로 * 주기둥 : H-Beam * 외벽 : 스톤코트 및 판넬 등 마감 * 내벽 : 판넬, 치장석, 타일 및 인테리어 등 마감 * 창호 : 페어글라스 및 샷시창 등 마감입니다.

이용상태

운동시설로서 * 지하 : 펌프실 * 1층 : 골프연습장(주차장, 로비, 탈의실, 화장실, 기계실 등) * 2,3층 : 골프연습장(골프 타석, 휴게실, 화장실 등)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 일련번호(1,2) 토지 및 건물에 별첨 사진용지와 같이 골프연습장에 필요한 제시외 구축물 및 기계기구(ㄱ,ㄴ)가 소재하여 감정평가하였으며, 제시외 구축물 및 기계기구(ㄱ,ㄴ)가 경매대상에서 제외되어 그 대지가 소유권 행사를 제한 받는 경우의 가액은 별도로 부기하였으니 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 본건 일련번호(2) 건물 내에 별첨 사진용지와 같이 골프백보관함이 소재하며, 이는 소규모의 부합물로 건물에 포함하여 감정평가하였으며, 골프백보관함이 경매 대상에서 제외될 경우 건물의 가액은 별도로 부기하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 구축물, 기계기구 포함
2.목록 1은 제차량 진입가능하며, 완경사지내 일부 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 상업용(운동시설) 건부지임
3.목록 1,4는 남동측으로 세로가 개설되어 있음
4.목록 2는 건물내에 제시외 골프백 보관함이 소재하며 이를 포함하여 감정평가하였고, 이 사건 매각에 포함함
5.목록 2는 운동시설로서 지하 펌프실, 1층 골프연습장(주차장, 로비, 탈의실, 화장실, 기계실 등), 2층(골프 타석, 휴게실, 화장실 등)으로 이용중임
6.목록 3,4는 완경사지내 부정형의 토지로 토지임야상태임
7.목록 3은 지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경120356 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 언양읍 태기리 694-1

* 용도: 운동시설 (골프연습장)

* 감정가: 6,720,313,230원

* 토지 면적: 7,933.00㎡ (약 2,399.73평)

* 건물 면적: 2,008.09㎡ (약 607.45평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 중소기업은행

* 특이 사항: 유동화 물건

* 건물 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 ~ 지상3층

* 토지 이용 계획: 도시지역, 자연녹지지역

* 주위 환경: 주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등

2. 입지조건

* 위치: 본건은 울산광역시 울주군 언양읍 태기리 소재 "태기마을" 남서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 본건까지 차량 진입이 가능하나, 시 외곽에 위치하여 제반 교통 사정은 다소 불편한 편입니다. 목록 3, 4 토지는 임야로서 통행 사정은 양호한 편입니다.

* 도로: 목록 1, 4 토지는 남동측으로 도로가 개설되어 있습니다. 목록 3 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 토지 형태: 목록 1은 완경사지 내 일부 평탄하게 조성된 부정형 토지이며, 상업용(운동시설) 건부지로 이용 중입니다. 목록 3, 4 토지는 완경사지 내 부정형 토지로 임야 상태입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을11 (근저당권, 중소기업은행, 2020.04.10.) 및 건물 등기부상 을1 (근저당권, 중소기업은행, 2021.06.28.) 입니다.

* 등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부상 총 채권액은 4,920,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023.03.17, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 100,000원, 전입 2023.10.16, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입 2024.01.08, 배당신고 2025.03.14, 대항력 없음.

* 주식회사고헌: 보증금 0원, 차임 100,000원, 전입 2022.07.07, 대항력 없음.

* 주식회사삼양: 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021.07.15, 대항력 없음.

* 인수 보증금: 위 임차인 전원 대항력이 없어 인수할 보증금은 0원입니다.

* 주의사항: 모든 임차인은 대항력이 없어 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 저항 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 확인되는 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 주요 용도: 현재 운동시설(골프연습장)로 이용 중입니다.

* 잠재 고객: 주변 지역 주민 및 골프 이용 고객층을 예상할 수 있습니다.

* 경쟁 환경: 주변에 유사한 상업시설이나 운동시설이 존재할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 주택가, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 환경: 비교적 조용하고 한적한 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 접근성: 시 외곽에 위치하여 차량이 없을 경우 대중교통 이용에 불편함이 있을 수 있습니다.

* 토지 활용: 목록 3, 4의 임야 상태 토지와 목록 3의 맹지 부분은 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 명도: 임차인들의 대항력은 없으나, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 주변에 명확한 혐오시설 정보는 현재 파악되지 않았으며, 추가적인 현장 조사를 통해 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 울산광역시 울주군 언양읍 태기리에 소재하는 운동시설(골프연습장) 건물과 부속 토지 일괄 매각 건입니다.

* 토지는 자연녹지지역에 속하며, 일부는 임야 및 맹지 상태로 활용 방안에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

* 현재 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 임차인의 인수 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다.

* 유동화 물건으로서, 채권 및 채무 관계의 복잡성이 있을 수 있으나, 제시된 등기부 내역으로는 권리관계가 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 기존 운동시설(골프연습장)로서의 활용 가능성: 시설 보수 후 즉시 영업 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 7,933.00㎡(약 2,399.73평)의 토지는 향후 개발 또는 확장 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 자연녹지지역: 토지 이용 계획상 향후 용도 변경 등을 통한 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가는 6,720,313,230원이며, 총 등기부채권액은 4,920,000,000원입니다.

* 채권 총액이 감정가를 상회하므로 경매 취하 가능성은 낮아 보입니다.

* 최종 입찰가는 본 물건의 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 현장 조사 결과, 명도 비용, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.