나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119837 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 488 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2024.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 <방기초등학교> 서측 근거리에 위치하며 주위는 노변 근린생활시설, 소규모 공동주택, 단독주택 및 주상용 건물, 농경지 등으로 형성되어 있습니 다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1,3,4) 공히 부정형 토지로서 기호(1,3)은 주택부지로 기호(4)는 현황 도로로 이용중입 니다.

인접 도로상태

기호(1)은 북측으로 폭 약 10미터 내외, 기호(3)은 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접하며 기호(4)는 자체가 현황도로이며 폭 약 4~6미터의 도로에 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 방기리 488 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-06-27) (축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보 존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> -기호(3) : 방기리 491-1 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> -기호(4) : 방기리 491-3 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축 종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 감나무 등 7주의 수목이 소재하며 제시외수목으로 감정평가하였으며 인접하 여 기호(1)과 함께 주택부지로 이용중인 국유지(방기리 1159-44)상의 감나무 등 수목 3주도 제시외수목으로 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

기호(3,4)공히 공부상 지목이 전이나 현황 기호(3)은 주택부지, 기호(4)는 현황 도로입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기타 평가대상 토지 외에 인접한 토지(방기리 1159-44,국유지)가 주택부지로 같이 이용 중이며 이 국유지상에 소재하는 감나무 등 3주의 수목을 감정평가에 포함하였습니다. 기호(3)토지의 경우 남서측 일부가 현황도로로 보이나 정확한 내용파악을 위해서는 현황측량 을 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블럭조 스레트지붕(실제 함석 지붕 및 스레트 지붕) 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 창호 : 샤시창호 등

이용상태

주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

건물개황도에서와 같이 본건물의 부합물 내지 종물로 판단되는 제시외건물(ㄱ~ㅁ)이 소재하 며 감정평가에 포함하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기타 건물등기사항전부증명서상 단층 건물 1동이 소재하는 것으로 되어 있으나 건축물대장상으로 일견 주건물이 2개동으로 구분되어 있는 것으로 기재되어 있는 상태로서 건축물현황도가 없 고 관련기관(울주군 건축과)에 문의해도 정확한 내용은 파악하지 못하였습니다. 따라서 건물의 동일성 여부는 공부상의 구조와 현장조사 내용을 기준으로 판단하였으며 이를 기준할 때 본 건물의 경우 기호(1)(방기리 488), 기호3(방기리 491-1) 및 양토지 사이의 방 기리 490 및 국유지(방기리 1159-44) 지상에 소재하고 외관상 2개동으로 구분되어 있는 것으 로 판단됩니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함
2.지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조)행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음
3.목록 3,4는 토지를 낙찰 받을 때 농지취득자격증명이 필요 없음(첨부 사실조회서 참조)
4.목록 1은 주택부지로 이용중이며, 일부는 텃밭으로 이용중임. 북측으로 폭 약 10미터 내외의 도로에 접함
5.목록 3,4는 공부상 지목이 ‘전’이나 현황 목록 3은 주택부지, 목록 4는 도로임
6.목록 3 토지의 일부가 현황 도로로 이용중인 것으로 보이나 정확한 내용은 현황측량을 요함
7.목록 3의 도로명 주소는 울산 울주군 방기로 67-6이며, 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 도로에 접하고, 목록 4는 폭 약 4~6미터 도로에 연결되어 있음.
8.목록 2 건물은 건축물대장 및 현장조사를 기준으로 할 때 2개의 건물로 판단되고 그 중 1동은 공부상 면적과 실측 면적이 상이하여 실측면적을 기준으로 감정평가함. 목록 2의 도로명 주소는 울산 울주군 방기로 67-6임
9.목록 2는 건물등기사항전부증명서상 방기리 488번지에 단층 건물 1동이 소재하는 것으로 되어 있으나 건축물대장상으로 주건물이 2개동으로 구분되어 있는 것으로 기재되어 있는 상태로 건축물현황도가 없고 관련기관(울주군 건축과)에 문의해도 정확한 내용은 파악하지 못하였음. 따라서 건물의 동일성 여부는 공부상 구조와 현황조사 내용을 기준으로 판단하였으며 이를 기준으로 할 때 목록 2 건물의 경우 목록 1, 목록 3(방기리 491-1) 및 양토지 사이의 방기리 490 및 방기리 1159-44(국유지) 지상에 소재하고 외관상 2개동으로 구분되어 있는 것으로 판단됨. 정확한 경계는 측량을 요함 (감정평가서 참조, 입찰시 유의)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

물건 주소는 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 488번지이며, 본건은 단독주택으로 이용 중입니다. 감정평가액은 84,747,665원이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 지분 매각입니다.

1.2. 토지 정보

총 토지 면적은 417.00㎡ (약 126.14평)이며, 이 중 매각 대상인 지분 면적은 119.1369㎡ (약 36.04평)입니다. 공부상 지목은 '전'이나, 현황 주택부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

1.3. 건물 정보

총 건물 면적은 72.05㎡ (약 21.79평)이며, 매각 대상인 지분 면적은 20.58㎡ (약 6.22평)입니다. 제시외 건물 면적은 66.40㎡입니다. 건물 구조는 블록조 스레트(함석) 지붕의 단층 주택입니다. 공부상 1동으로 등재되어 있으나, 현황상 2개 동으로 추정되며 면적 및 동일성에 대한 불명확성이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 방기리 소재 방기초등학교 서측 근거리에 위치합니다. 주변은 노변 근린생활시설, 소규모 공동주택, 단독주택 및 주상용 건물, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접면

본건 토지(기호 1)는 북측으로 폭 약 10미터 내외의 도로에 접해 있습니다. 토지(기호 3)는 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 도로에 접하며, 도로명 주소는 울산 울주군 방기로 67-6입니다. 토지(기호 4)는 폭 약 4~6미터의 도로에 연결되는 현황 도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

등기부상 말소기준권리는 2007년 12월 26일 접수된 삼남농업협동조합의 근저당 (42,000,000원)입니다. 이 근저당 및 이후 접수된 강제경매개시결정 등기(주식회사한빛자산관리대부, 27,453,391원)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 42,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김순향)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006-02-13

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 법적 해석 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다. 따라서 말소기준권리인 삼남농업협동조합 근저당보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 본건의 경우, 대항력 있는 임차인 김 은 보증금 및 차임이 0원이나 대항력을 가지고 있어 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 본건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 나머지 지분권자와의 관계도 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 삼남읍 방기리 지역은 방기초등학교를 중심으로 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주변에 소규모 상점 및 주택들이 분포하고 있어 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의 위주의 상권으로 분석됩니다. 전반적으로 울산 지역 내 일부 상권은 침체 양상을 보이기도 하나, 본건 지역은 주거 배후 수요가 있는 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 울산 시내 및 타 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 교육: 방기초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 편의시설: 도로변 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 또한, 지역 내 방기공원도 위치하고 있습니다.

* 자연환경: 울주군은 영남알프스와 같은 아름다운 자연 환경을 보유하고 있어, 일부 지역은 관광 및 휴양지로 알려져 있습니다. 다만, 본건의 직접적인 생활 환경과 거리가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건의 구체적인 위치(삼남읍 방기리)에 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 울주군 전반적으로 혐오시설 입지에 대한 주민들의 우려가 존재한다는 점은 참고할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 낙찰자는 해당 부동산의 단독 소유자가 아닌 기존 지분권자들과의 공동 소유 관계를 형성하게 됩니다. 이로 인해 건물 이용, 관리, 처분 등에 있어 다른 지분권자들과의 협의가 필수적이며, 의견 충돌 시 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 공유자 우선매수 신고권이 행사될 경우 낙찰받지 못할 가능성도 있습니다.

6.2. 건축물 관련 불명확성

건축물대장상 주건물이 2개 동으로 기재되어 있으나, 건축물 현황도가 없고 관련 기관 문의에도 정확한 내용 파악이 어려운 상황입니다. 공부상 면적과 실측 면적의 차이, 건물 동의 동일성 여부, 정확한 경계 등에 대한 불명확성이 존재하여 추후 건축물대장 정정이나 재산권 행사에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

대항력이 있는 임차인 김 이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이는 법적으로 대항력을 주장할 수 있는 상황이나, 실질적인 보증금반환 채권이 없는 경우 소유권 이전 후에도 임대료 없이 거주하거나, 예상치 못한 법적 분쟁을 야기할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 토지 이용 현황 관련

공부상 지목은 '전'이나 현황 주택부지 및 도로로 이용되고 있습니다. 특히 토지(기호 3) 일부가 현황 도로로 이용 중이며, 정확한 경계 확인을 위해서는 현황 측량이 요구됩니다. 이러한 공부와 현황 간의 차이는 향후 토지 이용이나 개발 시 문제를 일으킬 수 있습니다. 또한, 국유지(방기리 1159-44)가 주택부지로 함께 이용 중이라는 점도 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍에 위치한 단독주택 지분 매각 건으로, 감정가는 84,747,665원입니다. 주변은 방기초등학교와 근린생활시설이 인접한 주거 지역입니다. 다만, 토지 및 건물 지분 매각이라는 점, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이라는 점, 건축물 현황 및 공부상 내용의 불일치, 토지 지목과 현황의 차이 등 다수의 복잡한 권리 및 현황상의 이슈가 존재합니다. 이러한 리스크 요소를 충분히 인지하고, 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 인수 권리 및 부담 사항을 명확히 파악한 후에 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 울주군 삼남읍 지역의 잠재적 발전 가능성: 울산 지역의 개발 계획과 연계하여 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 단독주택 부지 활용 가능성: 지분 형태이나마 단독주택 부지로 활용 가능한 토지를 확보할 수 있다는 점이 장점입니다.

* 인근 학교 및 생활 기반 시설 접근성: 방기초등학교가 인접해 있어 지역 수요를 기반으로 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 84,747,665원입니다.

주변의 최근 매매 정보(두리아빌라, 삼남읍 방기리 593-7)를 분석한 결과, 전용면적 약 28.1㎡(약 8.5평) 기준 145,000,000원에서 240,000,000원의 거래 사례가 확인되었습니다. [cite: JSON 데이터] 이는 본건과 부동산 유형(다세대 vs 단독주택) 및 소유 형태(전체 vs 지분)가 다르므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본건은 지분매각, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 건축물 불명확성, 토지 지목과 현황의 차이 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 안정적인 입찰가: 감정가 대비 80% ~ 95% 수준 (약 67,800,000원 ~ 80,500,000원)

본 물건의 복잡성을 감안하여, 보수적으로 감정가 이하에서 입찰을 시작하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 적정 입찰가 (리스크 해소 시): 감정가 ~ 110% 수준 (약 84,700,000원 ~ 93,200,000원)

향후 문제점들을 명확히 해결할 수 있다는 확신이 있다면, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

종합적으로, 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 초기에는 감정가 이하에서 진입하여 경쟁 상황을 지켜보는 전략을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.